토지거래 순서와 양도시 사례로 보는 세금계산 활용예시

 

사례로보는 토지거래 순서와 양도 세금계산 예시 

1) 먼저 확인할 것(체크리스트)

A. 토지 기본정보

• 등기부등본(소유권·저당권), 토지대장(지목 ‘전’ 확인), 토지이용계획확인서(도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역, 농업진흥지역 여부) 발급.
  → 용도지역·행위제한은 매수 수요·가격에 직결됩니다.

B. 매수자 자격(농지 취득 관련)

• ‘전(밭)’은 원칙적으로 매수인이 농지취득자격증명(농취증) 을 받아야 이전 가능합니다. 다만 도시지역의 주거·상업·공업지역 농지 등은 예외가 있으니 귀 토지가 어디에 속하는지 먼저 확인하세요. 농취증은 시·군·구(제주에선 시)에서 발급합니다. (Eum)

C. 토지거래허가구역 여부(제주 특이사항)

• 제주 일부는 토지거래허가구역으로 지정·연장되는 곳이 있어요(예: 성산읍 일대 등). 허가구역이면 ‘사전허가’ 후 계약 해야 효력이 생깁니다. 구역 지정은 수시로 바뀌므로 주소지 기준으로 최신 공고를 확인하세요. (법제처, jejuyouthdream.com)

D. 부동산 거래신고

• 매매계약 체결 후 30일 이내 실거래 신고(중개사가 있으면 보통 대행).

E. 중개보수(수수료) 상한

• 주택 외(토지 등) 은 보통 거래금액의 ‘최고 0.9% 이내’(지자체 조례로 동일·유사). 실제 요율은 중개사와 협의하세요.

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2) 세금 구조 한눈에

핵심 공식
양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율
과세표준 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원
양도소득세(국세) = 과세표준 × 기본세율(6~45%)(※ 비사업용토지는 +10%p 중과 가능)
지방소득세 = 산출 국세의 10%

• 장기보유특별공제(토지·건물 공통): 보유 3년 이상부터 연 2%, 최대 30%(15년). 예: 3년 6%·10년 20%·15년 30%.
• 비사업용토지 여부: 실제 농업·사업에 쓰지 않은 토지는 기본세율 +10%p 중과(지정지역이면 추가 10%p 가능). 판정은 엄격하니 사전 점검하세요. (국세청)
• 자경농지 8년 감면(매우 중요!): 소유자가 직접 경작(거주지 기준 30km 이내 등) 8년 이상이면 양도세 대부분 감면(연간 최대 1억원, 5년 누적 2억원 한도). 요건·증빙이 까다로우니 미리 검토하세요. (Brunch Story)
• 양도·취득 시기 판정: 보유기간은 통상 대금청산일(잔금일 등) 기준. 불분명하면 등기접수일 등 예외 규정이 있습니다. (국세청 세법 안내, 인턴넷)

신고·납부: 양도한 해 다음해 5월 확정신고·납부(예: 2025년에 팔면 2026년 5월). (Facebook)

 

3) 계산 예시(방식 이해용)

전제(예시):
취득가 1억5천만 + 취득부대비용 500만원,
양도가 4억원, 양도부대비용 500만원,
보유 10년(토지), 비사업용 아님, 자경 감면 없음.

1. 양도차익
   = 4억 − (1억5천만 + 500만) − 500만
   = 2억4천만원
2. 장기보유특별공제(10년 → 20%)
   = 2.4억 × 20% = 4,800만원
3. 과세표준
   = 2.4억 − 4,800만 − 250만(기본공제)
   = 1억8,950만원
4. 국세(양도소득세)
   과세표준 1.895억원 → 기본세율 구간(6~45%) 중 38% 구간(1.5~3억원)에 해당 → 누진공제 적용하여 계산
   ≈ 5,207만원(국세) → 지방소득세 10% ≈ 520.7만원
   ⇒ 총 약 5,727만원
   ※ 비사업용토지로 판정 시엔 +10%p 중과가 적용되어 더 커질 수 있습니다. 구간·누진공제 적용은 국세청 모의계산으로 최종 확인하세요. (국세청)

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4) 자주 놓치는 포인트

• 비사업용토지 판정: 경작 실적 부족, 임대·방치 등은 중과 대상이 될 수 있어요. 서류(농업경영체 등록, 영농일지·사진, 농자재 영수증 등)로 실사용 증빙을 준비하세요.
• 자경농지 감면: ‘내가 직접 경작’ ‘8년’ ‘30km 이내’ 핵심 3요건 + 감면한도 체크. 감면 적용 시 농어촌특별세 등 부수세목이 붙을 수 있어 사전 시뮬레이션 필수.
• 토지거래허가구역: 허가 전 계약서 쓰면 무효 위험. 주소지로 최신 지정 공고 재확인! (법제처)
• 안분계산 이슈: 건물과 토지를 함께 취득·양도하거나 철거가 개입된 경우 2025년 개정으로 예외가 생겼습니다(안분 제외 인정 케이스). 해당되면 유리하게 작동할 수 있어요. (taxoffice.co.kr)
  
  
  

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5) 매도 진행 순서(실무)

1. 기초서류 발급: 등기부·토지대장·토지이용계획확인서·지적도.
2. 규제 확인: 농취증 필요여부, 허가구역 여부, 농업진흥지역·경관지구 등. (Eum, jejuyouthdream.com)
3. 가격·세금 시뮬: 취득·양도 부대비용, 보유기간, 자경여부 반영 → 장특공·중과 여부 체크. (국세청)
4. 매수자 서류 준비 안내: (해당 시) 농취증·허가구역 토지거래허가. (법제처)
5. 계약 & 실거래신고(30일) → 잔금·등기이전.
6. 양도세 신고: 다음해 5월 홈택스/세무사 신고. (Facebook)