경매 권리분석 한번에 해결

초보도 '권리분석' 마스터하는 특급 비법!

경매, 뭔가 복잡하고 어렵게만 느껴지시죠? 괜히 잘못 손댔다가 큰 손해라도 볼까 봐 망설여지기도 하고요. 1년에 100만 원 넘는 경매사이트 구독료나 비싼 강의료를 내면서도, 막상 혼자서는 불안해서 물건 분석하기가 망설여지는 경우가 많아요. 그래서 많은 분들이 ' 경매유목민'이 되는 길을 걷기도 하죠.

하지만 우리 다이소에서 단돈 만 원짜리 물건을 살 때도 설명서를 꼼꼼히 읽어보잖아요? 억 소리 나는 부동산을 사는 일인데, 제대로 확인하는 건 당연한 일 아닐까요? 바로 그 중요한 확인 작업이 '권리 분석'이랍니다. 이 물건을 사도 되는지, 아니면 피해야 할 위험한 물건인지 판단하는 과정이죠. 이걸 한 번만 제대로 배우면 구구단처럼 평생 써먹을 수 있어요.

경매 물건, 진짜 안전한지 어떻게 알 수 있나요? 

경매물건을 볼 때 가장 먼저 떠올려야 할 질문은 이거예요.

"내가 낙찰받고 나서도 혹시 남아있는 권리가 있을까?" 특히 세입자의 권리가 낙찰 후에도 계속 유효할지, 아니면 사라질지가 제일 궁금하겠죠? 이걸 알려주는 핵심 기준이 바로 ' 말소기준권리'랍니다. 쉽게 말해, 등기부등본에 있는 수많은 권리들 중에서 어떤 권리는 지워지고 어떤 권리는 살아남는지를 결정해주는 '기준선'이라고 생각하면 돼요.

이 기준선보다 먼저 생긴 권리, 즉 '형님' 같은 권리는 살아남아서 낙찰자에게 부담이 될 수 있어요. 하지만 기준선보다 나중에 생긴 권리, 즉 '동생' 같은 권리는 사라진답니다. 세입자의 권리가 이 말소기준권리보다 먼저 생겼는지 나중에 생겼는지 알면, 그 세입자가 ' 대항력'이 있는지 없는지, 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지, 아니면 세입자가 돈을 받고 나가는지 전체 흐름을 다 파악할 수 있어요.

그래서 권리 분석은 무조건 말소기준권리부터 찾는 것부터 시작해야 합니다.

자, 그럼 말소기준권리는 어떻게 찾을까요?

등기부에 있는 여러 권리 중에서 '가장 빨리' 생긴 권리를 찾으면 돼요.

저당권이나 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 그리고 전세권(이건 좀 특별한 경우에만 해당돼요) 등이 말소기준권리가 될 수 있답니다.

말소기준권리보다 더 빨리 생긴 다른 권리가 있다면, 그 권리는 낙찰자에게 '인수'될 수 있고요. 반대로 말소기준권리보다 늦게 생긴 권리들은 모두 '소멸'되어서 사라진답니다.

등기부등본, 대체 뭘 봐야 할까요?

말소기준권리를 찾으려면 등기부등본을 볼 줄 알아야 해요. 등기부등본은 크게 세 가지 부분으로 나뉘어요.

• 표제부: 부동산의 기본적인 정보들이 적혀있어요. 예를 들어, 땅 면적이나 건물의 구조 같은 것들이죠.
• 갑구: 주로 '소유권'에 관한 내용이 나타나 있어요. 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 바뀌었는지, 그리고 가압류, 가처분, 경매개시 결정 같은 소유권에 영향을 주는 기록들이 여기 있답니다.
• 을구: 소유권 외의 다른 권리들이 적혀있어요. 은행 대출과 관련된 근저당권이나 전세권, 임차권등 다양한 권리들을 을구에서 확인할 수 있답니다.

대부분의 경매물건은 집주인이 돈을 갚지 못해서 나오는 경우가 많은데, 이때 금융기관이 설정한 근저당권이 경매의 시작인 경우가 많아요. 만약 등기부등본을 직접 보는 게 너무 어렵다고 느껴진다면, '**등기 요약'**이라는 서류를 활용해 보세요. 등기 요약은 현재 유효한 권리들을 한눈에 쉽게 볼 수 있게 정리해 주어서 권리 분석할 때 아주 유용하답니다.

등기부등본에서 말소기준권리를 찾았다면, 이제 다른 권리들과 '날짜를 비교'하는 게 가장 중요해요. 내가 찾은 말소기준권리보다 날짜가 빠르면 낙찰자가 떠안을 수도 있고, 늦으면 사라지는 거죠.

여기서 초보자들이 자주 하는 실수가 하나 있어요. 바로 등기부에 적힌 '순서 번호'만 보고 판단하는 건데요. 예를 들어 등기 번호가 3번으로 빠르다고 해도, 실제 접수 일자가 더 빠르면 그 권리가 더 먼저 생긴 거예요.

그러니 등기 순위 번호가 아니라 반드시 '접수 일자'를 기준으로 순서를 판단해야 합니다.

1분 만에 권리분석 끝내는 비법이 있다고요?

"나는 이런 것도 복잡하고 헷갈린다! 더 빠르고 간단하게 할 방법이 없을까?" 네, 물론 있습니다! 바로 ' 매각물건명세서'를 활용하는 건데요. 이것만 제대로 확인하면 1분 만에 권리 분석을 끝낼 수 있어요. 경매초보자라면 무조건 매각물건명세서부터 봐야 한답니다.

매각물건명세서는 법원에서 등기부, 현황조사, 임차인정보까지 전부 다 정리해서 알려주는 '공식 설명서'라고 생각하면 돼요.

이 서류의 가운데 상단을 보면 '최선 순위 설정'이라는 부분이 있는데, 여기에 적힌 것이 바로 말소기준권리예요. 이렇게 매각물건명세서로 말소기준권리를 확인했다면, 이제 이 물건이 안전한지 위험한지 판단해야겠죠?

매각물건명세서하단에 있는 '비고' 내용을 보면 된답니다. 만약 비고란에 아무런 특이사항 없이 공란으로 되어 있다면, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 아무것도 없다는 뜻이에요. 즉, 최선 순위 설정(말소기준권리)만 있고 비고란에 아무 내용도 없는 물건이라면, 걱정 없이 안전하게 입찰해도 된답니다. 이런 물건은 대부분 집주인이 직접 살고 있는 경우가 많거든요.

간혹 "법원도 실수할 수 있지 않나요?"라고 걱정하는 분들도 있는데, 그런 경우는 거의 없다고 보면 돼요. 만약 매각물건명세서에 인수되는 내용이 없었는데, 나중에 낙찰받고 보니 권리상의 문제가 발견된다면 '매각 불허가 신청'을 할 수 있으니 너무 걱정하지 마세요. 매각물건명세서를 통해 말소기준권리를 이렇게 1분 만에 빠르고 정확하게 확인할 수 있답니다.

임차인이 있다면 어떻게 해야 할까요? '대항력'이 뭔가요?

하지만 여기서 끝내면 안 돼요. 이제 진짜 중요한 건 ' 임차인(세입자)'이 있을 때랍니다. 임차인이 있다면 보증금을 지켜주는 권리, 즉 ' 대항력'이 있는지를 정확히 판단해야 해요. 이걸 제대로 판단하지 못하면 큰일 날 수도 있거든요.

자, 그럼 대항력이 뭔지, 그리고 어떻게 판단해야 하는지 정확히 알려드릴게요. 대항력은 쉽게 말해 "돈 받기 전에는 못 나갑니다!"라고 당당하게 주장할 수 있는 힘이에요. 임차인이 이 권리를 가지려면 딱 두 가지 조건만 갖추면 된답니다.

1. 전입 신고: 주민센터에 가서 전입 신고를 하는 거죠.
2. 점유: 실제로 그 집에 살고 있는 거예요.

이 두 가지 조건을 갖추면, 다음날 0시부터 제3자에게 "내가 여기 세입자야!"라고 주장할 수 있는 권리, 그것이 바로 대항력이에요.

여기서 아주 중요한 주의사항이 하나 있어요!

대항력은 ' 확정일자'와는 다르답니다. 많은 분들이 이 둘을 헷갈려 하는데, 확정일자는 '배당을 신청할 수 있는 권리', 즉 돈을 먼저 받을 수 있는 순서를 정해주는 도장이라고 생각하면 돼요.

대항력은 "보증금을 돌려받을 권리"이고, 확정일자는 "배당 순번표"라고 구분하면 아주 쉽죠?

• <대항력 유무 판단 연습>

두 가지 사례를 통해 대항력판단을 연습해 볼까요?

• 사례 1:
• 임차인전입일 및 확정일자: 2021년 5월 5일
• 말소기준권리: 2022년 1월 1일 근저당
• 이 임차인의 대항력발생 시점은 언제일까요? 정답은 2021년 5월 6일 0시부터예요.
• 그럼 이 임차인은 대항력이 있을까요? 네, 있습니다! 말소기준권리(2022년 1월 1일)보다 대항력발생 시점(2021년 5월 6일 0시)이 더 빠르기 때문에 임차인에게 대항력이 있어요. 확정일자도 있으니 배당 요구도 가능하고요.
• 사례 2:
• 임차인전입일: 2022년 4월 5일
• 임차인 확정일자: 2022년 3월 5일
• 말소기준권리: 2022년 4월 5일 압류
• 이 임차인의 대항력은 있을까요? 없을까요? 정답은 없습니다! 이 임차인의 대항력발생 시점은 2022년 4월 6일 0시부터예요. 말소기준권리인 압류 설정일(2022년 4월 5일)보다 대항력발생 시점이 늦기 때문에 대항력이 없답니다. 하지만 확정일자는 있으니 배당 요구는 가능해요.

이처럼 임대차 계약 시, 잔금일 다음날부터 대항력이 발생한다는 점 때문에 특약으로 '잔금일 2일까지는 대출 실행하지 않는다'는 내용을 넣는 경우도 있어요. 임차인의 대항력이 생기기 전에 집주인이 대출을 받아버리면 임차인이 위험해질 수 있기 때문이죠.

그럼 이 중요한 대항력은 어디서 확인할 수 있을까요? 크게 두 가지 서류를 통해 확인할 수 있어요.

1. 매각물건명세서: 매각물건명세서에 '최선 순위 설정'( 말소기준권리)과 임차인의 '전입 신고 일자', '확정 일자'가 함께 나와 있답니다. 만약 임차인의 전입 신고 일자가 말소기준권리보다 빠르다면, 그 물건의 임차인은 대항력이 있는 거죠.
2. 전입 세대 열람 내역서: 이건 주민센터에 가서 열람할 수 있는 서류예요. 해당 물건에 누가 전입되어 있는지 정확히 확인할 수 있고, 매각물건명세서와 임차인의 전입 날짜가 일치하는지 한 번 더 확인할 수 있답니다.

결론적으로, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있고, 그렇지 않으면 대항력이 없어요. 이것 하나만 정확히 기억해도 위험한 물건을 걸러내는 눈을 가질 수 있답니다.

경매, 진짜 어렵기만 한 걸까요? 초보도 '권리 분석' 마스터하는 특급 비법!

경매, 뭔가 복잡하고 어렵게만 느껴지시죠? 괜히 잘못 손댔다가 큰 손해라도 볼까 봐 망설여지기도 하고요. 1년에 100만 원 넘는 경매사이트 구독료나 비싼 강의료를 내면서도, 막상 혼자서는 불안해서 물건 분석하기가 망설여지는 경우가 많아요. 그래서 많은 분들이 ' 경매유목민'이 되는 길을 걷기도 하죠.

하지만 우리 다이소에서 단돈 만 원짜리 물건을 살 때도 설명서를 꼼꼼히 읽어보잖아요? 억 소리 나는 부동산을 사는 일인데, 제대로 확인하는 건 당연한 일 아닐까요? 바로 그 중요한 확인 작업이 '권리 분석'이랍니다. 이 물건을 사도 되는지, 아니면 피해야 할 위험한 물건인지 판단하는 과정이죠. 이걸 한 번만 제대로 배우면 구구단처럼 평생 써먹을 수 있어요.

경매 물건, 진짜 안전한지 어떻게 알 수 있나요?

경매물건을 볼 때 가장 먼저 떠올려야 할 질문은 이거예요.

"내가 낙찰받고 나서도 혹시 남아있는 권리가 있을까?" 특히 세입자의 권리가 낙찰 후에도 계속 유효할지, 아니면 사라질지가 제일 궁금하겠죠? 이걸 알려주는 핵심 기준이 바로 ' 말소기준권리'랍니다. 쉽게 말해, 등기부등본에 있는 수많은 권리들 중에서 어떤 권리는 지워지고 어떤 권리는 살아남는지를 결정해주는 '기준선'이라고 생각하면 돼요.

이 기준선보다 먼저 생긴 권리, 즉 '형님' 같은 권리는 살아남아서 낙찰자에게 부담이 될 수 있어요. 하지만 기준선보다 나중에 생긴 권리, 즉 '동생' 같은 권리는 사라진답니다. 세입자의 권리가 이 말소기준권리보다 먼저 생겼는지 나중에 생겼는지 알면, 그 세입자가 ' 대항력'이 있는지 없는지, 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는지, 아니면 세입자가 돈을 받고 나가는지 전체 흐름을 다 파악할 수 있어요.

그래서 권리 분석은 무조건 말소기준권리부터 찾는 것부터 시작해야 합니다.

자, 그럼 말소기준권리는 어떻게 찾을까요?

등기부에 있는 여러 권리 중에서 '가장 빨리' 생긴 권리를 찾으면 돼요.

저당권이나 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 그리고 전세권(이건 좀 특별한 경우에만 해당돼요) 등이 말소기준권리가 될 수 있답니다.

말소기준권리보다 더 빨리 생긴 다른 권리가 있다면, 그 권리는 낙찰자에게 '인수'될 수 있고요. 반대로 말소기준권리보다 늦게 생긴 권리들은 모두 '소멸'되어서 사라진답니다.

등기부등본, 대체 뭘 봐야 할까요?

말소기준권리를 찾으려면 등기부등본을 볼 줄 알아야 해요. 등기부등본은 크게 세 가지 부분으로 나뉘어요.

• 표제부: 부동산의 기본적인 정보들이 적혀있어요. 예를 들어, 땅 면적이나 건물의 구조 같은 것들이죠.
• 갑구: 주로 '소유권'에 관한 내용이 나타나 있어요. 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 바뀌었는지, 그리고 가압류, 가처분, 경매개시 결정 같은 소유권에 영향을 주는 기록들이 여기 있답니다.
• 을구: 소유권 외의 다른 권리들이 적혀있어요. 은행 대출과 관련된 근저당권이나 전세권, 임차권등 다양한 권리들을 을구에서 확인할 수 있답니다.

대부분의 경매물건은 집주인이 돈을 갚지 못해서 나오는 경우가 많은데, 이때 금융기관이 설정한 근저당권이 경매의 시작인 경우가 많아요. 만약 등기부등본을 직접 보는 게 너무 어렵다고 느껴진다면, '**등기 요약'**이라는 서류를 활용해 보세요. 등기 요약은 현재 유효한 권리들을 한눈에 쉽게 볼 수 있게 정리해 주어서 권리 분석할 때 아주 유용하답니다.

등기부등본에서 말소기준권리를 찾았다면, 이제 다른 권리들과 '날짜를 비교'하는 게 가장 중요해요. 내가 찾은 말소기준권리보다 날짜가 빠르면 낙찰자가 떠안을 수도 있고, 늦으면 사라지는 거죠.

여기서 초보자들이 자주 하는 실수가 하나 있어요. 바로 등기부에 적힌 '순서 번호'만 보고 판단하는 건데요. 예를 들어 등기 번호가 3번으로 빠르다고 해도, 실제 접수 일자가 더 빠르면 그 권리가 더 먼저 생긴 거예요.

그러니 등기 순위 번호가 아니라 반드시 '접수 일자'를 기준으로 순서를 판단해야 합니다.

1분 만에 권리 분석 끝내는 비법이 있다고요?

"나는 이런 것도 복잡하고 헷갈린다! 더 빠르고 간단하게 할 방법이 없을까?" 네, 물론 있습니다! 바로 ' 매각물건명세서'를 활용하는 건데요. 이것만 제대로 확인하면 1분 만에 권리 분석을 끝낼 수 있어요. 경매초보자라면 무조건 매각물건명세서부터 봐야 한답니다.

매각물건명세서는 법원에서 등기부, 현황조사, 임차인정보까지 전부 다 정리해서 알려주는 '공식 설명서'라고 생각하면 돼요.

이 서류의 가운데 상단을 보면 '최선 순위 설정'이라는 부분이 있는데, 여기에 적힌 것이 바로 말소기준권리예요. 이렇게 매각물건명세서로 말소기준권리를 확인했다면, 이제 이 물건이 안전한지 위험한지 판단해야겠죠?

매각물건명세서하단에 있는 '비고' 내용을 보면 된답니다. 만약 비고란에 아무런 특이사항 없이 공란으로 되어 있다면, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 아무것도 없다는 뜻이에요. 즉, 최선 순위 설정(말소기준권리)만 있고 비고란에 아무 내용도 없는 물건이라면, 걱정 없이 안전하게 입찰해도 된답니다. 이런 물건은 대부분 집주인이 직접 살고 있는 경우가 많거든요.

간혹 "법원도 실수할 수 있지 않나요?"라고 걱정하는 분들도 있는데, 그런 경우는 거의 없다고 보면 돼요. 만약 매각물건명세서에 인수되는 내용이 없었는데, 나중에 낙찰받고 보니 권리상의 문제가 발견된다면 '매각 불허가 신청'을 할 수 있으니 너무 걱정하지 마세요. 매각물건명세서를 통해 말소기준권리를 이렇게 1분 만에 빠르고 정확하게 확인할 수 있답니다.

임차인이 있다면 어떻게 해야 할까요? '대항력'이 뭔가요?

하지만 여기서 끝내면 안 돼요. 이제 진짜 중요한 건 ' 임차인(세입자)'이 있을 때랍니다. 임차인이 있다면 보증금을 지켜주는 권리, 즉 ' 대항력'이 있는지를 정확히 판단해야 해요. 이걸 제대로 판단하지 못하면 큰일 날 수도 있거든요.

자, 그럼 대항력이 뭔지, 그리고 어떻게 판단해야 하는지 정확히 알려드릴게요. 대항력은 쉽게 말해 "돈 받기 전에는 못 나갑니다!"라고 당당하게 주장할 수 있는 힘이에요. 임차인이 이 권리를 가지려면 딱 두 가지 조건만 갖추면 된답니다.

1. 전입 신고: 주민센터에 가서 전입 신고를 하는 거죠.
2. 점유: 실제로 그 집에 살고 있는 거예요.

이 두 가지 조건을 갖추면, 다음날 0시부터 제3자에게 "내가 여기 세입자야!"라고 주장할 수 있는 권리, 그것이 바로 대항력이에요.

여기서 아주 중요한 주의사항이 하나 있어요!

대항력은 ' 확정일자'와는 다르답니다. 많은 분들이 이 둘을 헷갈려 하는데, 확정일자는 '배당을 신청할 수 있는 권리', 즉 돈을 먼저 받을 수 있는 순서를 정해주는 도장이라고 생각하면 돼요.

대항력은 "보증금을 돌려받을 권리"이고, 확정일자는 "배당 순번표"라고 구분하면 아주 쉽죠?

• <대항력 유무 판단 연습>

두 가지 사례를 통해 대항력판단을 연습해 볼까요?

• 사례 1:
• 임차인전입일 및 확정일자: 2021년 5월 5일
• 말소기준권리: 2022년 1월 1일 근저당
• 이 임차인의 대항력발생 시점은 언제일까요? 정답은 2021년 5월 6일 0시부터예요.
• 그럼 이 임차인은 대항력이 있을까요? 네, 있습니다! 말소기준권리(2022년 1월 1일)보다 대항력발생 시점(2021년 5월 6일 0시)이 더 빠르기 때문에 임차인에게 대항력이 있어요. 확정일자도 있으니 배당 요구도 가능하고요.
• 사례 2:
• 임차인전입일: 2022년 4월 5일
• 임차인 확정일자: 2022년 3월 5일
• 말소기준권리: 2022년 4월 5일 압류
• 이 임차인의 대항력은 있을까요? 없을까요? 정답은 없습니다! 이 임차인의 대항력발생 시점은 2022년 4월 6일 0시부터예요. 말소기준권리인 압류 설정일(2022년 4월 5일)보다 대항력발생 시점이 늦기 때문에 대항력이 없답니다. 하지만 확정일자는 있으니 배당 요구는 가능해요.

이처럼 임대차 계약 시, 잔금일 다음날부터 대항력이 발생한다는 점 때문에 특약으로 '잔금일 2일까지는 대출 실행하지 않는다'는 내용을 넣는 경우도 있어요. 임차인의 대항력이 생기기 전에 집주인이 대출을 받아버리면 임차인이 위험해질 수 있기 때문이죠.

그럼 이 중요한 대항력은 어디서 확인할 수 있을까요? 크게 두 가지 서류를 통해 확인할 수 있어요.

1. 매각물건명세서: 매각물건명세서에 '최선 순위 설정'( 말소기준권리)과 임차인의 '전입 신고 일자', '확정 일자'가 함께 나와 있답니다. 만약 임차인의 전입 신고 일자가 말소기준권리보다 빠르다면, 그 물건의 임차인은 대항력이 있는 거죠.
2. 전입 세대 열람 내역서: 이건 주민센터에 가서 열람할 수 있는 서류예요. 해당 물건에 누가 전입되어 있는지 정확히 확인할 수 있고, 매각물건명세서와 임차인의 전입 날짜가 일치하는지 한 번 더 확인할 수 있답니다.

결론적으로, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있고, 그렇지 않으면 대항력이 없어요. 이것 하나만 정확히 기억해도 위험한 물건을 걸러내는 눈을 가질 수 있답니다.

대항력 있는 임차인, 보증금은 누가 물어주나요?

"그럼 대항력있는 임차인이 있다면 무조건 내가 보증금을 물어줘야 하나요?" 아니요, 꼭 그렇지만은 않아요! '배당 요구'를 했느냐 안 했느냐에 따라 달라진답니다.

• 배당 요구란? 경매절차가 시작되면 법원에서는 "누가 돈 받을 사람인가요?" 하고 채권자들에게 물어봐요. 이때 "저요!" 하고 손을 드는 행위가 바로 '배당 요구'예요. 만약 대항력도 있고 확정일자도 갖췄는데, 배당 요구를 하지 않았다면 법원은 그 임차인에게 낙찰 대금에서 돈을 한 푼도 주지 않아요. 그럼 그 임차인이 받아야 할 돈은 누가 줘야 할까요? 바로 낙찰자, 즉 내가 물어줘야 하는 금액이 된답니다.

예를 들어, 임차인의 보증금이 2억 원인데 내가 이 물건을 1억 원에 싸게 낙찰받았다고 해볼게요. 만약 임차인이 배당 요구를 안 해서 낙찰자가 2억 원을 전부 물어줘야 한다면, 실제로는 3억 원을 주고 사는 셈이 되는 거예요.

그래서 특히 위험한 임차인은 다음과 같은 경우예요.

• 대항력은 있지만 배당 요구를 하지 않은 임차인
• 대항력은 있고 배당 요구도 했지만, 법원으로부터 보증금을 전부 배당받지 못한 임차인

대항력있는 임차인의 배당 요구 여부는 어디서 확인할 수 있을까요?

역시 ' 매각물건명세서'를 보면 된답니다. 매각물건명세서우측 상단에 '배당 요구 종기'라는 칸이 있어요. 이 날짜까지 배당 요구를 해야만 돈을 받을 수 있는 거죠. 매각물건명세서중간에 있는 ' 임차인의 배당 요구 여부' 칸을 보고, 임차인이 배당 요구를 신청한 날짜가 '배당 요구 종기일' 이내인지 비교해 보세요. 만약 이 칸이 비어있거나, 배당 요구 종기보다 늦게 신청했다면 그 임차인은 배당을 받을 수 없으니, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 커진답니다.

정리하자면, 대항력있는 임차인이 있을 때는 먼저 배당 요구를 했는지, 그리고 확정일자가 있는지를 확인해야 해요.

이 두 가지 요건을 갖췄다면 임차인은 배당을 받을 수 있는 '우선 변제권'을 가지게 됩니다. 하지만 만약 임차인이 배당을 받지 못하게 된다면, 그때부터는 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 생기는 거예요. 따라서 이런 경우에는 임차인의 보증금과 그 지역의 시세를 정확하게 조사해서, 인수해야 할 보증금까지 감안해서 입찰가를 써야 손해를 보지 않는답니다.

그리고 아주 중요한 한 가지 더! '압류'도 꼭 확인해야 해요.

만약 대항력있는 임차인이 있는데, 등기부에 '세금 관련 압류'가 있다면 특히 주의해야 합니다. 왜냐하면 세금은 법으로 정해진 날짜가 임차인보다 빠르면 먼저 배당을 받아갈 수 있거든요. 즉, 세금이 먼저 배당을 받아가 버리면 임차인은 보증금을 제대로 배당받지 못할 수 있고, 그 부족한 부분을 낙찰자가 떠안게 될 수도 있어요. 그래서 대항력있는 임차인이 있고, 세금 채권 압류가 있으며 법정기일이 임차인보다 빠를 수 있다면, 이런 물건은 입찰하지 않는 게 좋답니다.

• <대항력 있는 임차인 퀴즈!>

다음 퀴즈를 풀어보면서 지금까지 배운 내용을 점검해 볼까요?

• A는 2022년 1월 5일에 입주하고 같은 날 전입 신고를 마쳤습니다. ( 확정일자는 없습니다.)
• 등기부에는 2022년 6월 1일 근저당권이 설정되어 있고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
• 세입자 A는 2023년 1월 2일 배당 요구를 하였습니다.

이 임차인은 대항력이 있을까요? 그리고 낙찰자는 보증금을 인수하게 될까요?

• 정답: 세입자 A는 대항력이 있습니다. 하지만 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 합니다.
• 풀이:
• 세입자 A는 전입과 점유 조건을 갖췄고, 말소기준권리인 근저당권(2022년 6월 1일)보다 먼저 들어왔으므로(2022년 1월 5일), 대항력이 있습니다. 따라서 말소되지 않고 낙찰자에게 인수가 되는 거죠.
• 하지만 확정일자가 없기 때문에 ' 우선변제권'이 없어서 배당 요구를 했어도 배당을 받을 권리가 없어요. 결국 이 보증금은 낙찰자가 전액 인수해야 할 금액이 된답니다.

이것만 알면 위험한 물건은 피할 수 있어요!

자, 이제 지금까지 배운 내용을 실제 경매물건에 적용해 볼 차례예요. 여러분이 낙찰자라면 어떻게 판단해야 할까요?

• <실전 경매 물건 분석 연습>

매각물건명세서를 함께 볼게요.

• 최선 순위 설정( 말소기준권리): 2020년 2월 4일 근저당권
• 임차인보증금: 12억 원
• 임차인전입 신고 일자: 2019년 5월 27일
• 임차인확정 일자: 2019년 4월 1일
• 배당 요구: 신청하지 않았습니다.

이 물건은 낙찰 후 보증금을 여러분이 인수해야 할까요?

• 판단:
• 말소기준권리는 2020년 2월 4일 근저당권이죠.
• 세입자의 전입일(2019년 5월 27일)이 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 이 임차인은 대항력이 있는 임차인입니다.
• 그런데 매각물건명세서를 보니 '배당 요구'를 신청하지 않았다고 되어 있네요.
• 결론: 이 물건은 낙찰자가 임차인의 보증금 12억 원을 인수해야 하는 물건입니다.

지금처럼 실제 경매물건을 볼 때는 말소기준권리를 먼저 확인하고, 그다음 임차인의 대항력유무, 마지막으로 배당 요구 여부를 차례대로 따져보면 된답니다. 이 세 가지 흐름만 구조적으로 이해하고 있으면, 대부분의 위험한 물건을 피할 수 있고 어디에 주의해야 하는지도 정확히 알 수 있어요.

유료 사이트 없이도 경매할 수 있다고요?

"굳이 이렇게 복잡하게 권리 분석 안 해도 되잖아요? 유료 경매사이트에 다 분석돼 있던데요?" 맞는 말이에요. 유료 경매사이트를 구독하면 권리 관계나 보증금 인수 여부 등이 다 정리되어 있답니다.

하지만 초보자 입장에서는 이야기가 좀 다르죠. 당장 입찰할 것도 아닌데, 1년에 100만 원 가까운 구독료를 내야 한다니 부담스러울 수밖에 없어요. 경매를 꾸준히 하지 않는다면 이건 분명 큰 부담이 될 수 있죠. 그래서 저는 오늘 여러분께 누구나 무료로 기본적인 권리 분석을 할 수 있는 방법을 하나하나 알려드렸답니다.

딱 세 가지만 기억하면 돼요!

• 말소기준권리
• 대항력 있는 임차인 여부
• 배당 요구 여부

이 세 가지 흐름만 알면 권리 분석의 기초는 끝난 거예요!

그리고 전체 경매물건의 약 70% 정도는 이 기본적인 권리 분석만으로도 입찰이 가능하답니다. 말소기준권리보다 앞선 권리가 없고, 소유자가 직접 살고 있는 물건이라면 안심하고 입찰해도 돼요. 본 내용들은 모두 '법원 경매정보 사이트'에서도 무료로 확인할 수 있어요. 특히 가장 중요한 매각물건명세서는 입찰 기일 일주일 전부터 누구나 볼 수 있답니다.

첫 낙찰, 당신도 할 수 있어요!

권리 분석은 개념만 제대로 이해하면 비싼 유료 강의를 계속 들을 필요가 없어요. 수익을 낼 만큼만, 꼭 필요한 것만 제대로 알려드리고 싶었답니다. 모든 것을 다 외울 필요도 없어요. "이 물건 사도 되는가?"를 판단하는 최소한의 공부만으로도 누구나 첫 낙찰의 기회를 잡을 수 있답니다.

누군가는 경매해봐야 별거 없다고 말하기도 해요. 한 번 낙찰받는다고 부자가 되긴 어렵죠. 하지만 저는 이렇게 믿어요. 첫 낙찰의 경험, 그 작은 성공의 기억이 우리 인생을 바꾸는 큰 원동력이 된다는 것을요!

경매는 한 번에 끝나는 단발성 이벤트가 아니에요. 경매물건은 계속 나오고, 또 많아요. 혹시 몇 번 떨어졌다고 해서 끝이 아니랍니다. 몇 번 떨어져도 거기서 배우고 계속 도전하는 사람은 결국 반드시 수익을 얻게 될 거예요. 한 번의 시도로 인생을 바꾸려고 하는 사람은 결국 실망만 하게 된답니다. 저도 그랬거든요. 강의를 들을 때는 인생이 바뀔 것 같았지만, 그게 아니더라고요. 진짜 변화는 강의가 끝나고 실제로 행동할 때시작된답니다.

대항력 있는 임차인, 보증금은 누가 물어주나요?

"그럼 대항력있는 임차인이 있다면 무조건 내가 보증금을 물어줘야 하나요?" 아니요, 꼭 그렇지만은 않아요! '배당 요구'를 했느냐 안 했느냐에 따라 달라진답니다.

• 배당 요구란? 경매절차가 시작되면 법원에서는 "누가 돈 받을 사람인가요?" 하고 채권자들에게 물어봐요. 이때 "저요!" 하고 손을 드는 행위가 바로 '배당 요구'예요. 만약 대항력도 있고 확정일자도 갖췄는데, 배당 요구를 하지 않았다면 법원은 그 임차인에게 낙찰 대금에서 돈을 한 푼도 주지 않아요. 그럼 그 임차인이 받아야 할 돈은 누가 줘야 할까요? 바로 낙찰자, 즉 내가 물어줘야 하는 금액이 된답니다.

예를 들어, 임차인의 보증금이 2억 원인데 내가 이 물건을 1억 원에 싸게 낙찰받았다고 해볼게요. 만약 임차인이 배당 요구를 안 해서 낙찰자가 2억 원을 전부 물어줘야 한다면, 실제로는 3억 원을 주고 사는 셈이 되는 거예요.

그래서 특히 위험한 임차인은 다음과 같은 경우예요.

• 대항력은 있지만 배당 요구를 하지 않은 임차인
• 대항력은 있고 배당 요구도 했지만, 법원으로부터 보증금을 전부 배당받지 못한 임차인

대항력있는 임차인의 배당 요구 여부는 어디서 확인할 수 있을까요?

역시 ' 매각물건명세서'를 보면 된답니다. 매각물건명세서우측 상단에 '배당 요구 종기'라는 칸이 있어요. 이 날짜까지 배당 요구를 해야만 돈을 받을 수 있는 거죠. 매각물건명세서중간에 있는 ' 임차인의 배당 요구 여부' 칸을 보고, 임차인이 배당 요구를 신청한 날짜가 '배당 요구 종기일' 이내인지 비교해 보세요. 만약 이 칸이 비어있거나, 배당 요구 종기보다 늦게 신청했다면 그 임차인은 배당을 받을 수 없으니, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 커진답니다.

정리하자면, 대항력있는 임차인이 있을 때는 먼저 배당 요구를 했는지, 그리고 확정일자가 있는지를 확인해야 해요.

이 두 가지 요건을 갖췄다면 임차인은 배당을 받을 수 있는 '우선 변제권'을 가지게 됩니다. 하지만 만약 임차인이 배당을 받지 못하게 된다면, 그때부터는 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 생기는 거예요. 따라서 이런 경우에는 임차인의 보증금과 그 지역의 시세를 정확하게 조사해서, 인수해야 할 보증금까지 감안해서 입찰가를 써야 손해를 보지 않는답니다.

그리고 아주 중요한 한 가지 더! '압류'도 꼭 확인해야 해요.

만약 대항력있는 임차인이 있는데, 등기부에 '세금 관련 압류'가 있다면 특히 주의해야 합니다. 왜냐하면 세금은 법으로 정해진 날짜가 임차인보다 빠르면 먼저 배당을 받아갈 수 있거든요. 즉, 세금이 먼저 배당을 받아가 버리면 임차인은 보증금을 제대로 배당받지 못할 수 있고, 그 부족한 부분을 낙찰자가 떠안게 될 수도 있어요. 그래서 대항력있는 임차인이 있고, 세금 채권 압류가 있으며 법정기일이 임차인보다 빠를 수 있다면, 이런 물건은 입찰하지 않는 게 좋답니다.

• <대항력 있는 임차인 퀴즈!>

다음 퀴즈를 풀어보면서 지금까지 배운 내용을 점검해 볼까요?

• A는 2022년 1월 5일에 입주하고 같은 날 전입 신고를 마쳤습니다. ( 확정일자는 없습니다.)
• 등기부에는 2022년 6월 1일 근저당권이 설정되어 있고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
• 세입자 A는 2023년 1월 2일 배당 요구를 하였습니다.

이 임차인은 대항력이 있을까요? 그리고 낙찰자는 보증금을 인수하게 될까요?

• 정답: 세입자 A는 대항력이 있습니다. 하지만 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 합니다.
• 풀이:
• 세입자 A는 전입과 점유 조건을 갖췄고, 말소기준권리인 근저당권(2022년 6월 1일)보다 먼저 들어왔으므로(2022년 1월 5일), 대항력이 있습니다. 따라서 말소되지 않고 낙찰자에게 인수가 되는 거죠.
• 하지만 확정일자가 없기 때문에 ' 우선변제권'이 없어서 배당 요구를 했어도 배당을 받을 권리가 없어요. 결국 이 보증금은 낙찰자가 전액 인수해야 할 금액이 된답니다.

이것만 알면 위험한 물건은 피할 수 있어요!

자, 이제 지금까지 배운 내용을 실제 경매물건에 적용해 볼 차례예요. 여러분이 낙찰자라면 어떻게 판단해야 할까요?

• <실전 경매 물건 분석 연습>

매각물건명세서를 함께 볼게요.

• 최선 순위 설정( 말소기준권리): 2020년 2월 4일 근저당권
• 임차인보증금: 12억 원
• 임차인전입 신고 일자: 2019년 5월 27일
• 임차인확정 일자: 2019년 4월 1일
• 배당 요구: 신청하지 않았습니다.

이 물건은 낙찰 후 보증금을 여러분이 인수해야 할까요?

• 판단:
• 말소기준권리는 2020년 2월 4일 근저당권이죠.
• 세입자의 전입일(2019년 5월 27일)이 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 이 임차인은 대항력이 있는 임차인입니다.
• 그런데 매각물건명세서를 보니 '배당 요구'를 신청하지 않았다고 되어 있네요.
• 결론: 이 물건은 낙찰자가 임차인의 보증금 12억 원을 인수해야 하는 물건입니다.

지금처럼 실제 경매물건을 볼 때는 말소기준권리를 먼저 확인하고, 그다음 임차인의 대항력유무, 마지막으로 배당 요구 여부를 차례대로 따져보면 된답니다. 이 세 가지 흐름만 구조적으로 이해하고 있으면, 대부분의 위험한 물건을 피할 수 있고 어디에 주의해야 하는지도 정확히 알 수 있어요.

유료 사이트 없이도 경매할 수 있다고요?

"굳이 이렇게 복잡하게 권리분석 안 해도 되잖아요? 유료 경매사이트에 다 분석돼 있던데요?" 맞는 말이에요. 유료 경매사이트를 구독하면 권리 관계나 보증금 인수 여부 등이 다 정리되어 있답니다.

하지만 초보자 입장에서는 이야기가 좀 다르죠. 당장 입찰할 것도 아닌데, 1년에 100만 원 가까운 구독료를 내야 한다니 부담스러울 수밖에 없어요. 경매를 꾸준히 하지 않는다면 이건 분명 큰 부담이 될 수 있죠. 그래서 저는 오늘 여러분께 누구나 무료로 기본적인 권리 분석을 할 수 있는 방법을 하나하나 알려드렸답니다.

딱 세 가지만 기억하면 돼요!

• 말소기준권리
• 대항력 있는 임차인 여부
• 배당 요구 여부

이 세 가지 흐름만 알면 권리분석의 기초는 끝난 거예요!

그리고 전체 경매물건의 약 70% 정도는 이 기본적인 권리 분석만으로도 입찰이 가능하답니다. 말소기준권리보다 앞선 권리가 없고, 소유자가 직접 살고 있는 물건이라면 안심하고 입찰해도 돼요. 본 내용들은 모두 '법원 경매정보 사이트'에서도 무료로 확인할 수 있어요. 특히 가장 중요한 매각물건명세서는 입찰 기일 일주일 전부터 누구나 볼 수 있답니다.

첫 낙찰, 당신도 할 수 있어요!

권리분석은 개념만 제대로 이해하면 비싼 유료 강의를 계속 들을 필요가 없어요. 수익을 낼 만큼만, 꼭 필요한 것만 제대로 알려드리고 싶었답니다. 모든 것을 다 외울 필요도 없어요. "이 물건 사도 되는가?"를 판단하는 최소한의 공부만으로도 누구나 첫 낙찰의 기회를 잡을 수 있답니다.

누군가는 경매해봐야 별거 없다고 말하기도 해요. 한 번 낙찰받는다고 부자가 되긴 어렵죠. 하지만 저는 이렇게 믿어요. 첫 낙찰의 경험, 그 작은 성공의 기억이 우리 인생을 바꾸는 큰 원동력이 된다는 것을요!

경매는 한 번에 끝나는 단발성 이벤트가 아니에요. 경매물건은 계속 나오고, 또 많아요. 혹시 몇 번 떨어졌다고 해서 끝이 아니랍니다. 몇 번 떨어져도 거기서 배우고 계속 도전하는 사람은 결국 반드시 수익을 얻게 될 거예요. 한 번의 시도로 인생을 바꾸려고 하는 사람은 결국 실망만 하게 된답니다. 저도 그랬거든요. 강의를 들을 때는 인생이 바뀔 것 같았지만, 그게 아니더라고요. 진짜 변화는 강의가 끝나고 실제로 행동할 때시작된답니다.