임대차 계약의 성립에 대해 알아보기

임대차 계약, 대체 뭘까요?

우리가 살면서 한 번쯤은 마주치게 될 계약 중 하나가 바로 '임대차 계약'이에요.
집을 빌리거나, 상가를 빌릴 때 바로 이 임대차 계약이 필요하죠. 이 계약은 우리가 어떤 공간을 사용하고, 그 대가로 돈(차임)을 지불하는 약속을 하는 거예요. 매매 계약처럼 물건을 완전히 사고파는 것과는 조금 다르답니다.

임대차 계약은 건물을 빌려주고 돈을 받거나, 토지나 동산을 빌려주는 등 다양한 형태로 이루어져요. 예를 들어, 집주인(임대인) 갑이 세입자(임차인) 을에게 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 건물을 빌려주기로 제안하고, 을이 이를 받아들이면서 계약서가 작성되면 임대차 계약이 성립하는 거죠. 이렇게 임대인은 건물을 사용할 수 있게 해주고, 임차인은 돈을 내기로 약속하는 것이 임대차 계약의 핵심이라고 할 수 있어요.

결국 임대차 계약은 한쪽이 물건을 사용할 수 있게 해주는 대신, 다른 한쪽은 그 대가로 차임을 지급하기로 약속하면서 성립하는 거예요. 이처럼 계약이 성립하면 건물을 빌려준 사람을 임대인, 빌린 사람을 임차인이라고 부른답니다.

임대차 계약, 어떤 특징을 가지고 있나요?

임대차 계약은 몇 가지 법적인 특징을 가지고 있어요. 먼저, '유상 계약'이라는 점이에요. 이건 임대인과 임차인 모두 서로에게 무언가를 주는 계약이라는 의미예요. 임대인은 물건을 사용하게 해주고, 임차인은 차임을 지불하는 거죠. '쌍무 계약'은 임대인과 임차인이 서로 의무를 부담하는 계약이라는 뜻이에요. 임대인은 물건을 사용할 수 있도록 해줄 의무가 있고, 임차인은 차임을 지급할 의무가 있죠.

또 임대차 계약은 '낙성 계약'이에요. 이는 당사자들의 '좋다, 알았다'는 의사만 합치되면 계약이 성립한다는 의미예요. 꼭 계약서를 써야만 하는 것은 아니죠. 그래서 '불요식 계약'이라고도 부른답니다. 특별한 양식이나 절차가 필요 없다는 뜻이에요.

이러한 특징들은 매매 계약이나 교환 계약과 비슷하지만, 임대차 계약에는 한 가지 중요한 차이점이 더 있어요. 바로 '계속적 계약'이라는 점이에요. 매매 계약은 물건을 사고팔면 한 번에 끝나지만, 임대차 계약은 일정 기간 동안(예를 들어 3년) 계속해서 물건을 사용하고 차임을 지불하는 관계가 유지되기 때문이죠. 이 '계속적 계약'이라는 특성이 임대차를 다른 계약들과 구분 짓는 중요한 점이랍니다.

임대차 계약의 목적물은 무엇이어야 할까요?

민법에서 말하는 임대차 계약의 목적물은 '물건'에 한정돼요. 토지, 건물, 동산처럼 형태가 있는 것들을 빌려주는 것이죠. 권리를 빌려주고 대가를 받는 계약은 민법상 임대차로 규정되어 있지 않아요. 이 점은 꼭 기억해두는 것이 좋아요.

특히 '농지'의 임대차는 원칙적으로 금지되어 있어요. 이는 '경자유전의 원칙' 때문인데, 밭을 가는 사람은 밭을 소유해야 한다는 의미예요. 함부로 농지를 빌려주는 것을 막는 것이죠. 하지만 예외적으로 허용되는 경우도 있어요. 예를 들어, 놀고 있는 농지(유휴 농지)가 있다면 시장이나 군수, 구청장이 다른 사람에게 대신 경작할 수 있도록 빌려줄 수 있답니다. 그러니 농지 임대차가 '절대적으로' 금지된다는 말은 틀린 것이죠.

임대차 계약 기간, 마음대로 정할 수 있나요?

임대차 계약 기간에 대해 궁금해하는 친구들이 많을 거예요. 민법상 임대차 계약은 기간에 대한 특별한 제한이 없어요. 즉, 최단 기간이나 최장 기간에 대한 규정이 없어서, 임대인과 임차인이 원하는 대로 기간을 자유롭게 정할 수 있다는 뜻이에요. 예를 들어 건물 임대차를 6개월, 3년, 심지어 30년으로 정하는 것도 모두 가능하답니다.

하지만 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법 같은 '특별법'에 의한 임대차는 이야기가 조금 달라져요. 주택임대차는 최소 2년, 상가임대차는 최소 1년이라는 최단 존속 기간이 정해져 있답니다. 이는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 규정이에요. 민법상 임대차와는 다른 점이니 헷갈리지 않도록 주의해야 해요.

구분 최단 존속 기간 최장 존속 기간 기간 약정 자유 여부

민법상 임대차	없음	없음	자유롭게 정할 수 있음
주택임대차	2년	없음	일정 제한 있음
상가임대차	1년	없음	일정 제한 있음

계약 기간을 정하지 않았다면 어떻게 될까요? (해지 통고)

만약 임대차 계약을 할 때 기간을 따로 정하지 않았다면 어떻게 될까요? 이럴 때는 '해지 통고'라는 제도가 작동해요. 임대인이나 임차인 모두 언제든지 계약을 끝내겠다고 알릴 수 있다는 뜻이죠. 하지만 바로 계약이 끝나는 것은 아니에요. 일정 기간이 지난 후에 계약이 소멸하게 된답니다.

기간은 어떻게 될까요? 임대인이 임차인에게 '나가라'고 통고하면, 임차인이 이 말을 들은 날로부터 6개월이 지나야 계약이 끝나요. 반대로 임차인이 임대인에게 '나가겠다'고 통고하면, 임대인이 이 말을 들은 날로부터 1개월이 지나면 계약이 끝난답니다. 동산(자동차나 가구 등)의 임대차는 누가 통고하든 5일이 지나면 계약이 소멸해요. 이 숫자를 '6, 1, 5'라고 외우면 쉽게 기억할 수 있을 거예요.

임대차 계약, 자동으로 연장될 수도 있나요? (법정 갱신)

임대차 계약 기간이 끝나도 계약이 자동으로 연장되는 경우가 있어요. 이를 '법정 갱신' 또는 '묵시의 갱신', '자동 갱신'이라고 부른답니다. 이는 당사자들이 따로 합의하지 않았는데도 법이 정한 요건을 갖추면 계약이 자동으로 연장된 것으로 보는 제도예요. 당사자들 간의 합의로 계약을 연장하는 '약정 갱신'과는 다른 점이죠.

법정 갱신이 되려면 몇 가지 조건이 필요해요. 먼저, 임대차 기간이 만료된 '후'에 임차인이 계속해서 그 물건을 사용하고 있어야 해요. 그리고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않아야 한답니다. 즉, 임차인은 계속 살고 있는데, 임대인이 아무 말도 없이 내버려 두는 상황인 거죠. 이런 경우, 이전 임대차와 '동일한 조건'으로 다시 임대차를 한 것으로 본답니다.

다만, 한 가지 중요한 차이점은 기간만큼은 '정하지 않은 것'으로 본다는 거예요. 원래 계약 기간이 3년이었더라도, 법정 갱신이 되면 기간을 정하지 않은 임대차가 되는 것이죠. 이처럼 기간이 정해지지 않은 임대차가 되면, 앞에서 설명한 '해지 통고' 제도가 다시 적용되어 임대인이나 임차인이 원하면 언제든지 계약을 끝낼 수 있게 된답니다.

법정 갱신 시 주의할 점은 무엇인가요?

법정 갱신이 되면 모든 조건이 이전과 같아지지만, 한 가지 중요한 예외가 있어요. 바로 '제3자가 제공한 담보'는 소멸한다는 점이에요. 예를 들어, 임대차 계약을 할 때 제3자(병)가 자신의 부동산을 담보로 제공해서 임대인에게 저당권을 설정해준 경우가 있을 수 있겠죠. 이런 제3자가 제공한 담보는 계약 기간이 만료되면 사라진답니다. 하지만 임차인 본인이 제공한 담보(예를 들어 보증금)는 계속 유지돼요.

또한, 임대차와 관련된 법정 갱신 규정은 대부분 '강행 규정'이라는 점도 중요해요. '강행 규정'은 법에 정해진 대로 반드시 지켜야 하는 규정을 말해요. 임대차 제도는 주로 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어졌기 때문에, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없게 된답니다. 즉, 법정 갱신을 통해 임차인이 더 살 수 있게 된 것은 임차인 보호를 위한 중요한 장치이므로, 이와 다르게 계약해도 임차인에게 불리하다면 무효가 될 수 있다는 점, 꼭 기억해두세요.