부동산 투자 론 알아보기

투자의 3단계, 혹시 알고 있나요?

투자의 궁극적인 목적은 바로 '수익'을 얻는 것이죠. 그렇다면 어떻게 하면 이 수익을 효율적으로 얻을 수 있을까요? 바로 ' 투자 분석'을 통해 가능합니다. 투자 분석은 투자하기 전에 이 사업에 얼마나 많은 비용이 들어갈지, 그리고 어느 정도의 수익이 나올지를 미리 예측하고 체계적으로 준비하는 과정이에요. 이 투자 분석에는 크게 세 가지 단계가 있어요. 바로 ' **취득', ' 운영', ' 처분'**이 그것입니다. 이 세 단계는 부동산 투자의 전 과정을 보여주는 핵심 개념이니 꼭 알아두세요.

' 취득'은 투자의 시작을 의미해요. 부동산을 매입하는 단계이죠. 우리는 이 과정을 '현금 유출' 또는 '현금 지출'이라고도 부른답니다. 부동산을 취득했다면 이제 무엇을 해야 할까요?

바로 ' 운영'을 통해 수익을 창출해야겠죠. 운영은 '영업'과 같은 말로, 이 단계에서 발생하는 수익을 우리는 '소득 이득'이라고 불러요. 예를 들어, 원룸을 사서 임대료를 받는 것이 바로 운영을 통한 소득 이득이라고 할 수 있어요.

마지막으로 ' 처분' 단계에서는 부동산을 매각하거나 팔아서 생기는 이득, 즉 ' 자본 이득'을 얻을 수 있습니다.

용어 때문에 헷갈린다고요? 부동산 용어, 쉽게 정리해봐요!

부동산학개론을 공부하다 보면 똑같은 의미인데도 여러 가지 표현으로 사용되는 용어들 때문에 헷갈릴 때가 많죠? 예를 들어, ' 부채 서비스액'이라는 말은 ' 저당지불액', '원리금 상환액', 심지어 '연간 융자 월부금'과 같은 의미로 쓰이기도 해요. '현금 유출'이나 '현금 지출'도 사실은 '투자'와 같은 뜻이고요.

또 ' 운영'은 '영업'과, ' 처분'은 '매각'과 같다고 생각하시면 됩니다. 이렇게 다양한 표현들이 나오지만, 결국 핵심은 '무엇을 의미하는가'를 정확히 파악하는 것이 중요해요. 그래야 투자 분석을 더 쉽고 정확하게 할 수 있답니다.

부채서비스책 = 저당지불액 = 원림금상환액

현금유출 = 현금지출 = 투자

운영 = 영업

처분 = 매각

돈의 흐름, '현금 흐름'과 '현금 수지'는 무엇일까요?

우리가 방금 살펴본 투자의 3단계, 즉 취득, 운영, 처분과정에서 돈이 나가고 들어오는 모든 과정을 통틀어 ' 현금 흐름' 또는 '현금 수지'라고 부릅니다. 부동산 투자를 통해 얻는 수익은 크게 두 가지 현금 흐름으로 나눌 수 있어요.

첫 번째는 '영업 흐름(소득 이득)'이고, 두 번째는 '매각 흐름( 자본 이득)'입니다.

'영업 흐름'은 부동산을 취득해서 운영하는 동안 발생하는 임대료 수입과 같은 소득 이득을 계산하는 과정이에요. 예를 들어, 원룸 임대 사업을 한다면 매달 받는 임대료가 여기에 해당하겠죠. 반면에 '매각 흐름'은 부동산을 처분, 즉 팔았을 때 발생하는 자본 이득을 계산하는 것입니다. 부동산 가격이 올라서 시세 차익을 얻는 것이 바로 자본 이득에 해당해요. 이 두 가지 흐름을 배우는 가장 큰 이유는 무엇일까요? 바로 투자의 목적인 '수익'이 어떻게 발생하고 얼마만큼 나오는지 정확하게 알기 위해서입니다.

내 돈만으로 투자하나요? '총 투자액'과 '지분 투자액'

부동산에 투자할 때는 항상 내 돈만으로 하는 건 아니에요. 많은 경우 '남의 돈'을 빌려서 함께 투자하기도 하죠. 이때 투자되는 전체 금액을 ' 총 투자액'이라고 하고, 내가 빌린 돈은 ' 타인 자본' 또는 '부채', 그리고 내 돈은 ' 자기 자본' 또는 ' 지분'이라고 부른답니다. 예를 들어, 1억 원을 투자하는데 2천만 원을 빌렸다면, 8천만 원이 내 돈( 자기 자본)이 되는 식이죠.

남의 돈, 즉 부채를 빌렸다면 당연히 갚아야겠죠?

이렇게 빌린 돈을 갚는 것을 '상환액'이라고 하고, ' 부채 서비스액', ' 저당지불액', '원리금 상환액' 등 다양한 이름으로 불려요.

부동산을 처분할 때 아직 갚지 못한 돈이 있다면 이를 ' 미상환 저당 잔금'이라고 합니다.

그리고 부동산 가치가 올라서 생기는 차익을 ' 양도차익' 또는 ' 자본 이득'이라고 부르는데, 이는 내가 투자한 자본의 가치가 상승해서 생긴 이득이라는 의미예요. 이처럼 부동산 투자는 내 돈과 남의 돈을 어떻게 활용하고 관리하는지가 매우 중요하답니다.

영업 흐름, 어떻게 계산하는 걸까요? (feat. 노란색 수익들)

부동산 운영을 통해 얻는 수익, 즉 '영업 흐름'을 계산하는 방법은 마치 단계별로 비용을 빼나가면서 최종 수익을 확인하는 과정과 같아요.

영업 흐름 계산식의 주요 항목들은 가능 총소득, 유효 총소득, 순영업소득, 세전 현금 흐름, 그리고 세후 현금 흐름으로 이루어져 있어요. 이 중에서 노란색으로 표시된 항목들(가능 총소득, 유효 총소득, 순영업소득, 세전 현금 흐름, 세후 현금 흐름)은 모두 '수익'을 의미한답니다.

가장 먼저, 임대료 수입과 같이 최대한 벌 수 있는 모든 소득을 합한 것이 '가능 총소득'이에요.

여기서 공실(비어있는 공간)이나 회수 불가능한 임대료(불량 부채)를 빼고 자판기 수입 같은 기타 수입을 더하면 '유효 총소득'이 됩니다.

유효 총소득은 실제로 내 호주머니에 들어오는 돈이라고 생각하면 쉬워요.

다음으로 유효 총소득에서 영업 활동에 필요한 경비(전기료, 수도료, 광고비 등)를 빼면 ' 순영업소득'이 됩니다. 순영업소득은 순수하게 영업을 통해 번 수익을 의미하죠.

그리고 순영업소득에서 은행 대출금 상환액인 ' 부채 서비스액'을 빼면 ' 세전 현금 흐름'이 되고,

마지막으로 ' 영업소득세'를 빼면 최종적으로 내 손에 들어오는 ' 세후 현금 흐름'이 되는 것이랍니다.

여기서 중요한 건, 경비 -> 은행 돈( 부채 서비스액) -> 세금 순서로 빼준다는 점이에요. 사업을 위해 필요한 경비를 먼저 처리하고, 은행 빚을 갚은 다음 마지막에 세금을 내는 것이죠. [가.유.순.세.후]

경비[필수적비용], 어디까지 포함될까요? 필수적비용

영업 흐름을 계산할 때 ' 영업 경비'에 어떤 항목이 포함되고 어떤 항목이 포함되지 않는지 구별하는 것이 정말 중요해요. 영업 경비에 포함되는 항목은 말 그대로 영업 활동에 직접적으로 필요한 비용들을 의미하고, 계산식에서 빼주는 역할을 합니다.

예를 들어, 재산세와 화재보험료는 영업 경비에 포함돼요. 부동산을 소유하고 운영하면서 내는 세금이고, 화재보험료는 혹시 모를 위험에 대비하는 필수적인 비용이기 때문이죠. 반면에 공실 및 불량 부채, 부채 서비스액, 영업 소득세는 영업 경비에 포함되지 않습니다. 이 항목들은 이미 계산식의 다른 단계에서 차감되기 때문이에요. 공실은 수익이 없는 부분을 빼는 것이고, 부채 서비스액과 영업 소득세는 순영업소득이후에 별도로 처리되는 비용이라 영업 경비에 또 포함시키면 두 번 빼주는 꼴이 된답니다. 또한 감가상각비나 취득세, 자본 이득세(양도세) 등도 영업 경비에 포함되지 않는 항목이니 잘 기억해 두세요. 취득세는 취득단계에서 내는 세금이고, 자본 이득세는 처분단계에서 발생하는 세금이기 때문에 운영단계의 영업 경비와는 무관하죠.

매각 흐름, 처분할 때도 돈의 흐름이 있겠죠?

부동산을 처분할 때도 운영과 마찬가지로 돈의 흐름이 발생하는데, 이를 '매각 흐름'이라고 합니다. 매각 흐름 계산식도 영업 흐름과 비슷하게 비용들을 순서대로 빼나가면서 최종적인 수익을 구해요.

가장 먼저 부동산을 팔아서 얻는 돈, 즉 '매도 대금'에서 시작합니다.

여기서 부동산 거래 시 발생하는 '**매도 경비'(예: 중개수수료)**를 빼면 순수한 매각 대금이 나오죠.

다음으로, 만약 부동산을 살 때 빌린 돈 중에서 아직 갚지 못한 ' 미상환 저당 잔금'이 있다면 이 금액을 빼줍니다.

그래야 다음 사람에게 소유권 이전이 가능하니까요. 마지막으로 부동산을 팔아서 얻은 이익에 대한 '양도 소득세'( 자본 이득세)를 빼면 최종적으로 내 호주머니에 들어오는 돈, 즉 '세후 지분 복귀액'이 됩니다.

영업 흐름과 마찬가지로 매각 흐름 역시 경비 -> 은행 돈 -> 세금 순서로 처리된다는 점을 기억하면 이해하기 쉬울 거예요.

어림셈법: 간단하지만 놓치지 말아야 할 투자 분석!

'어림셈법'은 부동산 투자 분석방법 중 하나로, 복잡한 계산 없이 대략적인 투자 성과를 예측할 때 사용해요. 이 방법은 크게 '승수법'과 '**수익률법'**으로 나뉩니다.

여기서 중요한 원칙이 하나 있어요. 바로 **수익률은 클수록 좋고, 승수는 작을수록 좋다**는 것입니다.

수익률과 승수는 서로 역수 관계에 있기 때문이에요.

예를 들어, 1억 원을 투자해서 5천만 원의 수익이 났다면 수익률은 50%이지만, 승수는 2(1억/5천만 원)가 됩니다. 같은 투자라도 수익이 더 많이 나면 수익률은 커지고, 승수는 작아지는 것이죠.

어림셈법은 순영업소득, 세전 현금 수지, 세후 현금 수지 등을 활용하여 수익률과 승수를 계산하는데, 이 수익들은 모두 '영업 흐름'에서 유도된다는 것을 기억하세요.

구분 공식 (수익률) 공식 (승수) 특징

종합자본환원율	순영업소득 / 총투자액	총소득 승수 (총투자액 / 순영업소득)	총 투자 대비 순수익율, 역수는 투자 회수 기간 의미
지분배당률	세전현금흐름 / 지분투자액	세전현금수지 승수 (지분투자액 / 세전현금흐름)	자기 자본 대비 세전 수익율
세후 수익률	세후현금흐름 / 지분투자액	세후현금수지 승수 (지분투자액 / 세후현금흐름)	자기 자본 대비 세후 수익율

어림셈법의 숨겨진 단점은 무엇일까요? (화폐의 시간 가치)

어림셈법은 간단하게 투자 분석을 할 수 있다는 장점이 있지만, 치명적인 단점이 하나 있어요. 바로 '화폐의 시간 가치'를 고려하지 않는다는 점입니다.

화폐의 시간 가치란, 현재의 1억 원과 2년 후의 1억 원이 명목상 같은 숫자처럼 보여도 실제 가치는 다르다는 것을 의미해요. 물가가 계속 오르면 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락하니까요. 예를 들어, 1억 원을 투자해서 2년 후에 1억 원을 회수했다고 가정해 볼게요. 어림셈법은 단순히 투자금을 회수했다고 판단하지만, 만약 그 2년 동안 물가가 10% 올랐다면 실제로는 1억 1천만 원 정도를 받아야 투자금을 온전히 회수했다고 볼 수 있겠죠. 어림셈법은 이런 시간의 흐름에 따른 돈의 가치 변화를 무시하고 단순히 숫자만으로 분석하기 때문에, 실제 투자 가치를 정확하게 평가하기는 어렵다는 한계를 가지고 있어요.

비율 분석법: 지출을 수익이 얼마나 감당할까요?

'비율 분석법'은 어림셈법과 함께 중요한 투자 분석방법 중 하나예요. 이 방법은 투자액 자체보다는, 투자에서 발생하는 다양한 지출 비용을 수익이 얼마나 잘 감당하는지를 분석하는 데 초점을 맞춥니다. 즉, 들어오는 돈으로 나가는 돈을 얼마나 잘 메꿀 수 있는지 살펴보는 것이죠. 이 비율 분석법에는 '부채 감당률', '채무 불이행률', '대부 비율' 등 여러 가지 지표가 있는데, 각각 투자 상황의 특정 측면을 보여준답니다.

예를 들어,  부채 감당률은 수익으로 은행 빚을 얼마나 잘 갚을 수 있는지,  채무 불이행률은 수익으로 영업 경비와 부채 서비스액을 모두 감당할 수 있는지, 그리고  대부 비율은 전체 투자 금액 중 빌린 돈의 비중이 얼마나 되는지를 알려줍니다.

이 비율들을 통해 우리는 투자의 안정성과 위험도를 파악하고, 재무 상태를 더욱 면밀하게 들여다볼 수 있어요.

부채 감당률, 1보다 크면 좋은 걸까요? yes

'부채 감당률'은 순영업소득을 부채 서비스액으로 나눈 값이에요. 쉽게 말해, 부동산 운영으로 벌어들인 순수한 수익이 은행에 갚아야 할 원금과 이자(부채 서비스액)를 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표죠. 이 비율은 높을수록 좋다고 판단합니다. 왜냐하면 부채를 감당할 수 있는 수익이 그만큼 충분하다는 뜻이기 때문이에요.

만약 부채 감당률이 1보다 크다면 수익이 부채 서비스액을 충분히 감당할 수 있다는 의미로, 투자 위험이 낮다고 볼 수 있어요. 예를 들어, 200만 원을 벌어서 100만 원을 갚아야 한다면 부채 감당률은 2가 되고, 이는 1보다 크니 아주 좋은 상황이죠. 반대로 1보다 작다면 수익이 부채 서비스액을 감당하기 어렵다는 뜻으로, 채무 불이행의 위험이 높다고 판단합니다. 은행 입장에서는 부채 감당률이 높은 투자자에게 대출을 해주는 것이 더 유리하다고 생각하겠죠.

채무 불이행률, 손익분기점과 무슨 관계일까요?

'채무 불이행률'은 유효 총소득 대비 영업 경비와 부채 서비스액의 합을 나타내는 지표예요. 이 비율은 낮을수록 좋다고 판단하는데, 이는 수익이 지출 비용을 충분히 감당해서 빚을 못 갚을 위험이 적다는 의미입니다.

채무 불이행률은 '손익분기점율'이라고도 불려요. 그 이유는 실제로 들어오는 총 수익(유효 총소득)과 실제로 나가는 비용( 영업 경비+ 부채 서비스액)을 비교하여, 수익과 비용이 같아지는 지점을 파악하는 지표이기 때문이죠. 여기서 중요한 점은 영업 경비와 부채 서비스액은 채무 불이행의 대상이 되는 지출이라는 것입니다. 영업을 위해 쓴 전기료나 돈을 벌기 위해 빌린 은행 대출금은 당연히 갚아야 하는 돈이니까요. 하지만 영업 소득세는 내가 쓴 돈이 아니기 때문에 채무 불이행을 따지는 대상에서는 제외된답니다.

결국 채무 불이행률은 수익이 이러한 필수 지출들을 얼마나 잘 감당하고 있는지 보여주는 중요한 지표라고 할 수 있어요.

대부 비율, 내 돈과 남의 돈의 비율을 알려줘요!

'대부 비율(LTV: Loan To Value)'은 부동산 가치 대비 융자액, 즉 빌린 돈의 비율을 말해요.

대부비율 =  저당비율 = 대출 비율 = 담보 인정 비율 이 비율은 ' 저당비율', '대출 비율', '담보 인정 비율' 등 다양한 이름으로 불리기도 합니다.

부동산 투자에서  총 투자액은 부채(빌린 돈)와 자본(내 돈)으로 구성되는데, 이를 '총부자' 공식으로 기억하면 쉬워요.

예를 들어, 총 1억 원을 투자하는 데 5천만 원을 빌렸다면 대부 비율은 50%가 됩니다.

이때 내 돈인 자기 자본은 5천만 원이 되겠죠.

이처럼 대부 비율은 총 투자액중 빌린 돈의 비중이 얼마나 되는지 보여주며, 대부 비율이 높아질수록 총 투자액에서 부채가 차지하는 비중이 커진다는 의미입니다. 대부 비율이 높다는 것은 그만큼 레버리지(지렛대 효과)를 크게 활용한다는 뜻이기도 하지만, 동시에 부채에 대한 부담이 커진다는 의미도 되니, 투자 분석시 신중하게 고려해야 할 지표예요.