재개발 현금청산 감정평가, 꼭 알아야 할 핵심 정보

재개발 현금청산 감정평가, 핵심 정보 

재개발이나 재건축 사업이 진행될 때, 내 부동산이 현금청산 대상이 된다면 어떻게 보상받게 될까요? 그리고 그 보상금액은 어떤 방식으로 평가될까요? 오늘은 이와 관련된 현금청산 감정평가에 대해 꼼꼼히 살펴보겠습니다. 부동산 소유자라면 반드시 알아야 할 중요한 정보입니다.

 

🏘 현금청산이란? 재개발·재건축 사업에서의 처리 방식

재개발사업이 본격화되면 소유자들은 선택의 기로에 놓이게 됩니다. 조합원으로 분양을 신청하느냐, 아니면 현금청산을 선택하느냐 하는 문제입니다.

📌 현금청산의 주요 유형

정비사업 내 부동산 소유자가 다음과 같은 사유에 해당하는 경우, 현금청산 대상이 됩니다:

현금청산 유형 주요 사유

비조합원 청산	재건축 사업에서 조합원이 아닌 경우
전매 제한 적용	투기과열지구 내 조합원 지위 전매금지 대상자
분양신청 미이행	분양신청 기간 내 신청하지 않거나 신청 철회
분양 대상 제외	관리처분계획에 의해 분양 대상에서 제외된 경우
거주기간 미충족	세대가 분양 대상자이며 투기과열지구 거주기간 5년 미경과

이러한 상황에서는 ‘현금청산’ 절차를 통해 부동산 가치를 평가받고, 그에 따른 보상금을 수령하게 됩니다.

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🔍 재개발 vs 재건축, 감정평가 방식의 차이점

정비사업의 종류에 따라 현금청산 시 적용되는 감정평가 기준이 다릅니다. 이 차이를 이해하는 것이 보상금액을 예측하는 데 매우 중요합니다.

구분 재개발 사업 재건축 사업

조합원 제도	강제 조합원제	임의 조합원제
적용 법률	토지보상법	일반 감정평가 기준
감정평가 기준	손실보상 기준	시장가치 기준
개발이익 반영 여부	개발이익 제외	개발이익 포함 가능
절차 방식	수용 가능	매도청구 소송 필요

💡 핵심 차이 정리

• 재개발: 공익성을 인정받아 손실보상법에 따른 수용 가능, 개발이익은 감정가에서 제외됩니다.
• 재건축: 개인 간 거래로 간주되어 시장에서 거래되는 실거래가 기준으로 감정이 이루어집니다.

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📜 관련 법령 및 제도 요약

감정평가와 현금청산 절차는 도시정비법과 토지보상법에 따라 정해진 기준에 따라 진행됩니다.

✅ 도시정비법 제73조 주요 내용

• 관리처분계획 인가 후 90일 이내 분양신청 미이행자 등과 보상 협의 의무
• 협의 실패 시 60일 내 수용재결 신청 또는 매도청구 소송 가능

✅ 도시정비법 제39조 적용 대상

• 투기과열지구에서 조합원 자격 미인정된 경우에도 법 제73조 준용
• 손실보상을 위한 협의와 감정평가 필요
  
  

 

📐 재개발 현금청산 감정평가 절차

재개발사업에서의 감정평가는 일반적인 거래와는 달리 손실보상 개념이 중심입니다. 따라서 적용되는 방식에도 차이가 있습니다.

🔍 평가 시점과 기준

• 감정평가 기준일: 사업시행자가 지정한 협의 성립(예정)일
• 공시지가 적용 기준: 사업인정일 이전의 표준지 공시지가
• 개발이익: 원칙적으로 감정평가에서 제외

📋 감정평가법인 선정 방법

항목 내용

선정 기준	토지보상법 제68조 제1항
평가기관 수	3인 선정 원칙 (추천 미이행 시 2인 가능)
참여 주체	사업시행자, 시·도지사, 토지소유자

⚖️ 판례 기준

감정평가 기준 공시지가를 산정할 때는 사업시행 인가일을 기준으로 하며, 사업시행 기간 도과 여부에 따라 최초인가일 또는 변경인가일이 적용됩니다.
(관련 판례: 2015다70679, 2017두33978)

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🧾 제39조 적용 시 감정평가 특징

제39조의 경우, 감정평가의 성격은 제73조와 동일하나, 분양 신청 관련 기한이 적용되지 않는 점에서 차이가 있습니다.

• 평가 시점: 사업시행자가 협의 예정일을 정해 서면 제시
• 적용 기준: 토지보상법상 보상평가 기준 동일 적용

이처럼 법 조항에 따라 감정평가의 범위와 방법이 달라질 수 있기 때문에, 본인의 상황이 어느 조항에 해당하는지 확인하는 것이 중요합니다.

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🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

재개발에서 현금청산 감정평가는 누가 하나요?

→ 사업시행자가 지정한 감정평가법인 2~3인이 평가를 수행합니다.

기준이 되는 날짜는 어떻게 정하나요?

→ 협의 성립 예정일로, 사업시행자가 서면으로 제시한 날짜를 기준으로 합니다.

공시지가는 어떤 시점의 것을 쓰나요?

→ 보상평가 시 사업인정일 이전의 표준지 공시지가를 기준으로 합니다.

개발이익이 포함되나요?

→ 재개발은 공익사업으로 개발이익이 제외됩니다. 재건축은 시장가치 평가로 포함될 수 있습니다.

결과가 마음에 들지 않으면 어떻게 하나요?

→ 협의가 불성립되면 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송 절차로 이어질 수 있습니다.

 

📎 재개발 현금청산 감정평가는 단순히 부동산 시세를 평가하는 것이 아닌, 정비사업의 성격과 관련 법령에 따라 복잡한 법적 기준과 절차를 따릅니다. 감정평가 기준을 정확히 이해하고 자신의 상황을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

정확한 평가를 위해서는 관련 법령뿐 아니라 최근 판례까지도 고려한 전문가 상담이 필요할 수 있습니다.

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본 포스팅은 개인적으로 학습하고 수집한 자료를 토대로 작성한 것으로 법적 책임이 없으며 개별 사실관계에 따라 적용 내용은 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 관련기관 등에 다시 한 번 문의하시길 바랍니다.