서울 재개발계획 및 투자가치 도로 사도

 

서울 재개발계획 및 투자가치

✅ 부동산 투자자의 눈으로 본 ‘사도’란?

• 사도는 겉보기엔 단순한 도로 지목의 땅일 수 있지만,
  재개발 구역 내 포함되면 보상 또는 수용의 대상이 되어 현금수익화가 가능한 투자 자산이 됩니다.

예전엔 방치되던 도로 지분이, 요즘은 재개발 핵심지에서 '숨겨진 보물'로 주목받고 있어요!

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✅ 투자 판단 포인트 3가지

① 현금청산 가능성

• 지목이 도로이고 10㎡ 미만일 경우, 조합에서 강제 수용하지 않고 현금청산 대상으로 분류합니다.
• 이때 감정가에 따라 단기 차익 실현이 가능해요.

② 개발 사업과의 연계성

• 해당 도로가 도로계획 또는 공공시설 계획에 포함될 경우, 강제 수용 + 보상 대상이 될 수 있어요.
• 보통은 인근 주거지 대비 저렴하게 매입 가능하니, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

③ 지분투자 & 공유 활용

• 사도는 종종 여러 명이 공유로 소유하고 있는 경우가 많습니다.
• 소액으로 투자 가능하고, 공유자 협의에 따라 매각·수용도 가능해져 리스크 분산형 투자처로 적합해요.
  
  

  

  
  
  

 

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✅ 향후 개발 계획과 수익화 흐름

단계 내용 투자자 포인트

📍 재개발 구역 지정	도시계획에 따라 사도도 포함	포함 여부 확인 후 초기 매입 기회
📍 사업시행인가	구역 내 공공용도 지정 확정	도로계획 여부 확인 필수
📍 감정평가 실시	주변 시세 기준으로 청산금 산정	조기 수익 실현 가능 시점
📍 현금청산 또는 수용	조합에서 협의 보상금 지급	소액 투자자의 Exit 포인트

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✅ 투자사례로 보는 '사도' 투자 수익

🔎 서울 ○○구 재개발 구역

• 2018년 도로 지목 7㎡ 매입가: 약 400만 원
• 2022년 조합 감정가 산정 후 현금청산: 약 1,400만 원
• 총 수익률 약 250% (4년)

✅ 소액투자 → 규제 없음
✅ 취득세·보유세 부담 적음
✅ 공시지가 낮아 장기보유 리스크 ↓

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✅ 리스크와 체크리스트

항목 확인해야 할 포인트

✅ 기준일 이후 매입 여부	기준일 이후 매입은 대부분 청산 불가
✅ 지목 상태 확인	'도로' 지목일 경우 적용 가능
✅ 현황도로 여부	실제 도로로 사용되는지 확인 필요
✅ 조합 계획 포함 여부	사업시행인가 도면 필수 확인

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✅ 정리하자면?

• ‘사도’는 숨은 투자처입니다.
• 단기간에 현금화 가능성이 있으며,
• 재개발 흐름에 따라 고수익 실현도 가능한 자산입니다.

👉 다만, 투자 전에 반드시 기준일, 지목, 조합 계획을 체크해야 합니다.

 

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