서울 재개발 변화와 정책흐름의 투자 포인트

서울 재개발 역사와 현황

1. 서울 재개발의 변화와 정책 흐름

1-1. 주요 시장별 재개발 정책

• 이명박 전 서울시장(2002~2006)
  • '뉴타운 개발'을 발표, 시범뉴타운(은평·길음·왕십리) 선정 후 광역단위 재개발을 추진하며 기존 소규모 재개발 방식을 확장
  • 빠른 개발과 대규모 공급에 집중.
• 오세훈 전·현 서울시장(2006~2011, 2021~)
  • 2011년 사임 후 재개발 침체기를 겪음.
  • 2021년 복귀 후 ‘신속통합기획’, ‘모아타운’ 등 신속한 재개발/재건축 활성화 정책 도입
  • 강북권 대개조: 용적률·노후도 기준·상업지역 총량 등 각종 규제 완화, 업무·상업·주거복합 개발 확대, 재개발 사업 기간 최대 3년 단축, 용적률 280→336% 등
  • 정비사업 인센티브 제공, 정비구역 지정 강화.
• 박원순 전 서울시장(2011~2020)
  • '전면철거' 대신 보존형 도시재생을 강조
  • 뉴타운 및 재개발 정비구역 대폭 철회, 보류, 소규모 주거환경개선 사업 전환.
  • 보전·재생에 방점. 사업 속도 지연 및 일부 도시정비 사업 후퇴 
    
    

2. 도시 개발의 원리

• 저평가된 지역 개발
  • 노후도 및 현재 제한이 크고 저평가된 곳일수록 인허가 및 사업 추진이 빠르고, 개발 이익이 크게 나타나는 경향.
    
    
    

    

    
    
    

3. 청량리 일대의 가치와 개발 전망

 

3-1. 교통 인프라 및 청량리역 환승센터

• 10개 주요 노선 확정
  • 현재 6개 노선(1, 경의중앙, 수인분당, 경춘, 공항, KTX/ITX 청춘) 운영 중.
  • 추가: GTX-B, GTX-C, 강북횡단선, 면목선 확정 → 총 10개 노선 환승센터 탄생 예정.

향후 GTX 환승역(서울역, 삼성역, 청량리역) 중 하나로, 삼성역 5분, 강남 10분내 진입 가능

 

3-2. 개발 호재 및 변화

• 초고층 랜드마크(롯데캐슬 65층) 신속 준공
  • 개발 제한 및 용적률 제한 최소화 ‘화이트존’ 사례화, 지역 대표 상징 아파트로 부상
• 청량리 뉴타운 및 동대문구 재개발 확산
  • 청량리8구역·전농재정비촉진구역 등에서 초고층 주거복합단지, 상업시설, 문화공간 등 신주거 거점 형성 중
  • 전농재정비촉진구역: 2024년 말 주요 인허가 완료, 2031년 전후 준공 목표
• 전국적으로 드문 초대규모 역세권 주거복합 권역화 예상
  • 학군 및 생활인프라 보완 필요성은 남아 있음
    
    

    

    
    
    
    

4. 재개발 투자 포인트

• 권리산정기준일 전 투자
  • 정비구역 내 주요 기준일(공모공고 등) 이전 투자 시 분양권리 등 위임 가능성이 높음.
  • 그러나 해당 구역의 높이 규제·용도·노후도(60% 이상 완화)·주거비율 등 개발 제한 사항 필수 확인
• 주거비율, 노후도, 단독주택 비율 핵심 체크
  • 노후 단독주택이 많고, 재개발 압력이 높은 지역 중심 매수 유리.

• 원래 최고 12m(3층) 고도 제한→24m(7층) 완화
• 고도지구 완화 및 정비구역 지정, 조합설립제도로 빠른 사업화 추진.
• 배봉산 조망권 확보, 용도·용적률 등 주요 규제 완화 대상으로 정비사업 메리트 증가
  
  

5. 투자 및 매매 전략

• 청량리, 전농, 휘경, 회기 인근 신정비구역 및 추진 예정지 중심, 권리산정기준일·건물 노후도·고도지구 등 개발 관련 중요 변수 꼼꼼히 체크 후 투자 여부 판단.
• 고도지구 완화·분명한 교통망 확정 등 개발 탄력성이 높은 구역이 우선적 투자 매력.

향후 개발 고도화에 따라 토지가격 추가 상승 여지 충분. 신속통합기획 적용 구역과 신규 인허가 지역,
지하철/GTX 도보권 우선 고려.


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