재개발 구역 도로투자 불법인가

재개발 구역 내 도로를 권리산정기준일 이전에 매입하는 행위는 원칙적으로 불법은 아닙니다.
하지만 “불법이 아니라고 해서 아무 문제 없이 수익이 보장되는 것”은 아닙니다.
특히 재개발 사업에서는 도로, 공공용지, 맹지 등에 대한 권리 인정 여부가 까다롭고 복잡합니다.

 

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✅ 권리산정기준일이 중요!

• 권리산정기준일: 조합설립인가 전에 정해지는 날짜로, 이 날 기준으로 토지나 건축물의 소유권 여부에 따라 입주권이 주어질지가 결정됩니다.
• 도로 매입: 개인이 지자체가 아닌 도로(사도 등)를 취득하여 나중에 수용보상이나 입주권을 기대하는 투자 방식입니다.

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✅ 도로투자가 불법이 아닌 이유

1. 사유지 도로는 법적으로 거래가 가능한 재산입니다.
2. 재개발 지역 내 도로라도, 사도(개인이 소유한 도로)는 일반 부동산처럼 매입할 수 있습니다.
3. 해당 도로가 정식으로 지번이 존재하고, 토지대장에 등록된 사유지라면 매입 자체는 문제 없습니다.

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⚠️ 하지만 반드시 체크해야 할 "주의사항"

1. ❌ 입주권을 받을 수 없는 경우가 대부분

• 일반적으로 도로는 건축이 불가능한 토지이기 때문에 입주권 산정에서 제외됩니다.
• 조합에서는 도로 매입자를 현금청산 대상자로 분류하는 경우가 많습니다.

💡 즉, 입주권이 아니라 '현금청산'만 가능한 경우가 있으니 참고!

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2. 📉 ‘도로’로서의 기능 여부가 관건

• 해당 토지가 ‘도로’로 사용되고 있었는지 여부가 중요합니다.
  • 도로로 실제 사용되고 있다면, ‘공공기여’나 ‘공공용지’로 편입될 가능성이 큽니다.
  • 이 경우, 감정가로 보상받는 수용 대상이 되지만, 큰 시세차익을 기대하긴 어렵습니다.

3. 📑 해당 지번의 토지이용계획 확인 필수

• 토지이용계획확인원에서 아래 내용을 꼭 확인하세요:
  • 도시계획시설로 지정돼 있는지 (도로, 공원 등)
  • 건축 가능 여부 (건폐율, 용적률, 용도지역)
  • 향후 공공기여나 공공편익시설로 수용될 가능성 여부

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4. 🔍 과거 소유이력, 매입시점 분석

• 권리산정기준일 전에 취득했더라도,
  실제 건축물이 없거나, 도로로 사용 중이었다면 권리 산정에서 불리할 수 있습니다.
• 또한, 매도자가 **형식적으로 명의를 이전한 경우(명의신탁)**에도 문제가 발생할 수 있습니다.

 

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5. 📌 실투자금 대비 회수 불확실

• 도로 매입은 감정평가액에 따라 보상되므로, 주변 시세보다 낮게 책정될 수 있습니다.
• 조합에서 현금청산 시점까지 시간이 오래 걸릴 수 있고, 분쟁 시 소송도 길어질 수 있습니다.

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✅ 도로투자 시 필수 체크리스트

항목 체크 여부

도로가 **사도(개인 소유)**인지 공도인지 구분	⬜️
토지이용계획확인원 확인 (건축 가능 여부, 도시계획시설 지정 여부 등)	⬜️
재개발 구역 지정 및 권리산정기준일 이전 취득 여부	⬜️
해당 도로의 과거 사용 이력 (도로로 실제 사용됐는지)	⬜️
조합의 도로 보상/처리 방침 (정관, 추진위자료 확인)	⬜️
감정평가 사례 조사 (인근 도로의 보상 사례 등)	⬜️
입주권 기대 가능 여부(사례 있음/없음 구분)	⬜️

 

 

"본 포스팅은 개인적으로 학습하고 수집한 자료를 토대로 작성한 것으로 법적 책임이 없으며 개별 사실관계에 따라 적용 내용은 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 관련기관 등에 다시 한 번 문의하시길 바랍니다."