승역지와 요역지 그리고 지역권 개념 정리

 

교회 옆 도로를 매입한다고요?

승역지·요역지 개념부터 제안 전략까지

"이 도로, 제 땅인데요?"

교회 옆에 붙은 도로를 매입하면 어떤 일이 생길까요?
‘내 땅인데도 남이 쓰는’ 당황스러운 상황이 펼쳐질 수 있어요. 바로 지역권 때문이죠.

승역지와 요역지 지역권 등등 세분화 하여 살펴볼께요.

📌 1. 승역지와 요역지 개념 정리

🔹 지역권이란?

타인의 토지를 특정한 용도로 이용할 수 있는 권리.
즉, A 땅(요역지)을 소유한 사람이, B 땅(승역지)을 통해 통행하거나 수도관을 매설하는 등의 이용을 할 수 있도록 하는 권리적 설정입니다.

🔹 용어 설명

• 요역지(要役地) : 지역권을 행사하는 토지
  → 쉽게 말해, 이용하는 땅 (예: 교회 땅)
• 승역지(承役地) : 지역권을 제공하는 토지
  → 쉽게 말해, 통로를 내주는 땅 (예: 당신이 매입하려는 도로)

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📌 2. 투자자 관점에서 유의할 점

✅ ① 해당 도로가 실제로 지역권 행사 대상인지 반드시 확인

• 해당 도로가 교회로의 유일한 출입로라면 지역권이 인정될 가능성이 큽니다.
• 교회가 오랜 기간 점유·사용하고 있었다면, **시효취득(20년)**도 주장할 수 있음.

📌 유의할 점
→ 당신이 도로를 매입했다고 해도, 교회가 지역권을 가지고 있다면 임의로 통행을 막거나 폐쇄 불가
→ 토지 가치가 생각보다 낮아질 수 있음.

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✅ ② 해당 도로가 법정지상권, 공유지분 도로, 사도인지 확인

• **사도(私人道路)**인 경우: 공공의 도로로 착각해 투자하면 안 됨.
• 공유지분 도로라면: 통행권 조율이 어려울 수 있음.
• 법정지상권이 성립된 경우, 지상물(포장, 간판, 배수관 등)도 강제 철거 불가.

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✅ ③ 투자 목적에 따라 주의

• 도로 수익형 투자: 교회나 인근 건물로부터 통행료 또는 보상 요구 가능성 판단해야 함.
• 차익형 투자: 추후 매각 시 지역권 설정 여부가 가치에 직접 영향 줌.

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📌 3. 관련 판례 정리

🔍 📖 대법원 2005다66613 판결

“도로로 사용 중인 토지를 제3자가 매입했더라도, 종전의 토지사용자가 지역권을 주장할 수 있는 특별한 사정이 있다면 통행을 막을 수 없다.”

→ ⛔ 실제로 소유자가 되어도 마음대로 못 쓴다!

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🔍 📖 대법원 2012다8990 판결

“지역권 설정 없이 수십 년간 타인의 도로를 사용한 경우, 그 권리를 시효취득했다고 봐야 한다.”

→ ✅ 장기간 사용은 지역권 시효취득의 근거가 됨.

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📌 4. 교회에 제안할 수 있는 것들

교회가 해당 도로를 유일한 출입로로 사용 중이라면, 다음과 같은 전략적 제안을 해볼 수 있습니다.

🤝 ① 정식 지역권 설정 계약 제안

• 법적으로 지역권을 인정하고, 소정의 사용료를 받는 계약 체결
• 교회 입장에서도 향후 분쟁 방지를 위해 유리

💸 ② 도로 사용권 매각 or 보상금 제안

• 도로 전체 매입 후, 교회에 일부 보상금 받고 지역권을 설정해주는 방식
• 교회는 일시불 지급, 당신은 안정적인 수익 확보

🏘️ ③ 공동 개발 제안

• 해당 도로 부지를 교회와 공동으로 활용하는 방안 (주차장, 쉼터 등)
• 교회 부지의 활용도와 가치 상승 가능

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📌 5. 투자 체크리스트

체크 항목 설명

🔍 지역권 여부 확인	등기부등본, 현황조사 통해 확인
📜 사용 이력 조사	교회가 몇 년간 도로를 사용했는지
🏛️ 법적 분쟁 가능성	시효취득 주장 여부 및 향후 소송 리스크
🤝 제안 전략 구상	교회에 보상금, 공동개발, 지역권 설정 등

도로 매입 투자"는 겉보기에는 쉬워 보이지만, 타인의 권리 관계가 얽혀 있는 경우엔 고도의 법률적 해석과 협상 전략이 요구됩니다. 교회라는 특수 목적 기관과의 협상이 필요한 만큼, 무리하게 요구하기보다는 상생 방식으로 접근하는 것이 좋습니다.

투자는 권리관계 이해에서 시작됩니다. 도로 매입, 그 ‘길’에 앞서 정보를 철저히 준비하세요.

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