민법에서의 소유권

내 물건, 내 마음대로 할 수 있는 권리! '소유권'이란 무엇일까요?

우리가 어떤 물건을 가지고 있을 때, 그 물건을 내 마음대로 쓰고, 빌려주고 돈을 받거나, 다른 사람에게 팔 수 있는 권리를 바로 ' 소유권'이라고 불러요 . 소유권은 물건을 직접 지배할 수 있는 강력한 권리이죠 . 예를 들어, 내가 새 건물을 지었다면, 그 순간부터 나는 그 건물의 소유권을 가지게 되고, 이 소유권은 누구에게 받은 것이 아니라 처음 생긴 것이 된답니다 .

 

소유권의 가장 중요한 특징은 바로 물건을 '사용'하고, '수익'을 얻고, '처분'할 수 있는 권능을 모두 포함한다는 점이에요 . 내가 지은 건물에 직접 들어가 살면 '사용', 건물을 다른 사람에게 빌려주고 월세를 받으면 '수익', 건물을 팔아서 돈을 벌면 '처분'이라고 할 수 있죠 . 소유권은 이렇게 물건의 모든 가치를 지배할 수 있어서 '전면성'이라는 특징도 가지고 있답니다 .

 

그런데 소유권의 대상은 오직 '물건'에 한정된다는 사실, 알고 계셨나요? . '권리'에 대해서는 절대 소유권이 성립할 수 없어요 .

예를 들어, '아파트 분양권'은 물건이 아니라 '권리'이기 때문에, 분양권 자체를 소유할 수는 없어요 . 물론 "나 분양권 세 개 가지고 있어"라고 말할 수는 있지만, 이때 '가지고 있다'는 것은 법적으로 '소유'가 아니라 ' 점유'하고 있다는 의미가 된답니다 .

내 땅인데, 남이 20년 쓰면 그 땅이 남의 것이 된다고요? '취득 시효'가 뭐죠?

**'취득 시효'**는 이름 그대로 '시간이 지나면 권리가 생기는 효력'을 말해요 . 이 개념은 일정 시간이 지나면 권리가 사라지는 '소멸 시효'와는 반대되는 개념이죠 . 예를 들어, 친구에게 돈을 빌려줬는데 10년 동안 한 번도 돈을 갚으라고 요구하지 않으면, 그 돈을 받을 권리가 사라지는 것이 바로 소멸 시효랍니다 . 반면 취득 시효는 시간이 흘러 오히려 새로운 권리가 생기는 특별한 제도예요 .

그럼 취득 시효는 어떻게 발생할까요?  민법에 따르면, 누군가 '20년 동안 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유'해야 한다고 해요 . 여기서 '소유의 의사'는 그 땅을 마치 내 것처럼 사용하겠다는 생각이고, '평온하고 공연하게'는 아무런 분쟁 없이 공개적으로 점유한다는 뜻이랍니다. 이렇게 20년간 점유한 사람은 ' 등기'를 함으로써 그 부동산의 소유권을 취득할 수 있게 됩니다 .

20년 농사 지으면 내 땅이 될까요? '자주 점유'가 왜 중요하죠?

가장 중요한 요건 중 하나는 바로 '소유의 의사'를 가지고 점유해야 한다는 점이에요 . 이를 법률 용어로는 '자주 점유'라고 부르는데요 . 만약 다른 사람의 땅을 '빌려서' 사용하는 것처럼, 소유할 의사가 없이 점유하는 것은 '타주 점유'라고 해요 . 아무리 20년, 200년을 점유했더라도 타주 점유로는 절대 취득 시효를 통해 소유권을 얻을 수 없답니다 .

자주 점유의 핵심은 '타인의 소유권을 배척하고 내가 주인이 돼 봐야겠다'는 의지에 있어요 . 즉, 땅 주인이 따로 있지만, 그 주인의 권리를 무시하고 내가 이 땅의 주인처럼 행동하려는 마음이 있어야 한다는 거죠 . 이런 '소유의 의사'가 없으면, 아무리 오랜 시간 동안 땅을 사용했어도 취득 시효는 인정되지 않아요 .

20년 점유했다고 바로 내 땅이 되는 건 아니라고요? '등기'는 왜 필요하죠?

'취득 시효'가 완성되었다고 해서 바로 그 땅의 소유자가 되는 것은 아니에요 . 20년 동안 땅을 점유하고 필요한 모든 요건을 충족했더라도, 반드시 '등기'를 해야만 비로소 소유권을 얻을 수 있답니다 . 등기는 법적으로 소유권이 누구에게 있는지 명확히 하는 과정이라고 생각하면 쉬워요 .

취득 시효를 완성한 사람은 땅 주인에게 ' 등기청구'를 할 수 있는 권리가 생겨요 . 이 등기청구를 통해 땅 주인의 소유권을 나에게 이전해 달라고 요구하고, 그 절차가 완료되어 내 이름으로 등기가 되면 그때부터 그 땅은 온전히 내 것이 되는 거죠 . 즉, 등기라는 중요한 절차를 거쳐야만 취득 시효가 비로소 완성되는 것이랍니다 .

땅 주인이 '나가!' 하면 취득 시효가 중단된다고요? 소유자는 어떻게 보호받을까요?

취득 시효는 진정한 땅 주인의 권리를 보호하지 않는 것처럼 보일 수도 있지만, 사실은 그렇지 않아요 . 땅 주인은 ' 물권적 청구권'이라는 권리를 행사해서 취득 시효를 중단시킬 수 있답니다 . 예를 들어, 누군가 내 땅을 무단으로 점유하고 있다면, 땅 주인은 언제든지 그 사람에게 "나가!"라고 말하거나, 내용 증명 등을 통해 자신의 권리를 주장할 수 있어요 .

만약 땅 주인이 이렇게 물권적 청구권을 행사하면, 점유자가 아무리 오랜 기간 점유했어도 그동안의 점유기간은 모두 무효가 되고, 취득 시효는 처음부터 다시 시작해야 해요 . 즉, 19년 째 점유하고 있었어도 주인이 "나가!"라고 하면 19년은 사라지고 다시 20년을 채워야 한다는 거죠 . 따라서 땅 주인은 자신의 권리를 충분히 보호할 수 있는 법적 장치를 가지고 있기 때문에, 무조건 소유권을 잃게 되는 것은 아니랍니다 .

취득 시효는 '땡 잡는' 제도일까요? 그 숨겨진 의미는 무엇일까요?

취득 시효를 들으면 "와, 남의 땅을 20년만 쓰면 내 땅이 되는 거네? 땡 잡는 제도 아니야?"라고 생각할 수 있어요 . 하지만 취득 시효는 절대 '땡 잡는' 제도가 아니랍니다 . 왜냐하면 소유권을 얻으려면 무려 20년이라는 긴 시간 동안 꾸준히 점유해야 하기 때문이에요 . 하루 이틀 만에 되는 일이 아니라, 여러분 나이에 20년을 더한 나이가 되었을 때 비로소 소유권을 얻을 수 있는 거죠 .

취득 시효는 단순히 운이 좋아 소유권을 얻는 제도가 아니라, 20년이라는 오랜 시간 동안 이뤄진 '사실 상태'를 존중하는 데 그 의미가 있어요 . 즉, 땅 주인이 자신의 권리를 오랫동안 행사하지 않았고, 다른 사람이 그 땅을 오랫동안 실제 주인처럼 사용했다면, 법이 그 사실 상태를 인정해 주는 것이랍니다 . 게다가 취득 시효를 통해 소유권을 취득하면, 소유권을 얻은 시점이 등기한 때가 아니라, 처음 점유를 시작한 시점으로 거슬러 올라가요. 이를 ' 소급효'라고 하는데 , 이는 점유자가 점유기간 동안 땅을 사용한 대가(지료)를 내지 않아도 되도록 보호하기 위한 것이에요 .