📌 재개발 투자 전 필수 체크!

시행사·분양사·시공사, 누가 무슨 일을 할까?

안녕하세요, 오늘은 재개발 사업에 관심 있는 분들이라면 꼭 알아야 할 세 가지 핵심 주체 이야기를 해볼게요.
처음 듣는 용어 같지만, 알고 보면 아파트 한 동이 지어지는 데 꼭 필요한 주역 3인방입니다.
바로 시행사, 분양사, 시공사예요.

1️⃣ 시행사(Developer) – 사업의 ‘총감독’

쉽게 말하면 재개발 사업의 기획자 & 총괄 매니저!

무슨 일을 할까?
- 전체 사업을 기획하고, 인허가 절차 챙기기
- 자금 조달(은행 대출, 투자 유치)
- 시공사·분양사 선정 및 계약
- 조합이나 토지주와 협상, 사업 진행 관리
투자자가 보는 포인트
- 자금력과 개발 경험이 많은 시행사일수록 사업 안정성이 높아요.
- 시행사가 약하면, 인허가 지연·자금난으로 사업이 중단될 수 있음.

💡 Tip: 시행사의 과거 프로젝트 이력과 재무 상태 꼭 체크!

아파트의 인기와 매출을 책임지는 홍보·영업 전문가!

무슨 일을 할까?
- 분양가와 청약 전략 세우기
- 모델하우스 운영, 광고·홍보
- 계약금·중도금 수금, 고객 관리
- 청약자 상담, 계약 변경 처리
투자자가 보는 포인트
- 마케팅 능력이 뛰어난 분양사는 분양 속도를 확 끌어올려요.
- 분양 성과가 저조하면, 시행사·시공사 모두 자금 회전에 타격.

💡 Tip: 유명 분양사가 참여한 단지는 초기 흥행 가능성이 높아요.

설계도 위의 그림을 현실로 만드는 건설 전문가!

무슨 일을 할까?
- 건물 시공, 자재·인력 조달
- 품질·안전·공사 기간 관리
- 하자 보수, 입주 지원
- 브랜드 제공(대형 건설사의 경우 ‘프리미엄’ 효과)
투자자가 보는 포인트
- 시공사의 브랜드 가치가 분양가와 향후 시세에 직결.
- 부실 시공·하자 발생 시 이미지·가치 하락 위험.

💡 Tip: ‘시공능력평가 순위’와 브랜드 평판을 꼭 확인!

구분 하는 일 수익 구조 투자 시 체크 포인트

이 글은 개인적인 공부와 자료를 바탕으로 작성된 것이며, 실제 투자 시에는 반드시 전문가와 상담하시길 추천드려요.