부동산 거래시 중요한 민법에서 다루는 무효와 취소

 

 

📌 민법에서의 무효(無效)와 취소(取消)

민법상 계약이나 법률행위가 효력을 잃는 경우는 크게 무효와 취소로 나뉩니다.
둘 다 “효과가 없어지는 것”이지만, 시점·원인·효과 범위에서 차이가 있습니다.

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1. 무효(Invalidation)

• 정의 : 처음부터 법률상 효력이 발생하지 않는 상태
• 원인 : 법률에 위반되거나, 강행규정 위배, 사회질서에 반하는 행위
• 효과 : 처음부터 아무 일도 없었던 것으로 봄 (소급하여 효력 없음)
• 대표 사례
  • 미성년자가 법정대리인 동의 없이 한 주류판매 계약
  • 도박 빚 계약
  • 불법 건축물 매매계약
• 특징
  • 누구나 주장 가능
  • 기간 제한 없음
  • 사후에 유효로 전환 불가(법에서 예외적으로 허용하는 경우 제외)

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2. 취소(Cancellation)

• 정의 : 일단 효력이 발생했지만, 나중에 일정 사유로 당사자나 법정대리인이 그 효력을 없애는 것
• 원인 : 제한능력자의 법률행위, 착오·사기·강박 등
• 효과 : 취소하면 처음부터 없었던 것처럼 소급효 발생
• 대표 사례
  • 사기에 속아 부동산을 판 경우
  • 중요한 내용을 잘못 알고 체결한 계약(중대한 착오)
  • 미성년자가 부모 동의 없이 한 매매계약 (단, 취소권 행사 전까지는 유효)
• 특징
  • 일정한 취소권자가 행사해야 함
  • 법에서 정한 기간 내 행사해야 함(민법 제140조, 3년/10년)
  • 취소권을 행사하지 않으면 계약은 확정적으로 유효

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📊 비교표

구분 무효 취소

효력 발생	처음부터 효력 없음	일단 효력 발생
원인	강행규정 위반, 사회질서 위반 등	제한능력, 사기·강박, 착오 등
주장 주체	누구나 가능	취소권자만 가능
기간 제한	없음	법정기간 내 행사 필요
소급효	없음	있음(취소 시), 없음(근로계약취소예외)
유효 전환	불가	취소권 미행사 시 유효 확정

 

• 무효 : “태어날 때부터 없는 계약”
• 취소 : “태어났지만, 나중에 없었던 걸로 만드는 계약”
  둘 다 소급효가 있지만, 발생 시점과 절차, 주장권자에서 큰 차이가 있습니다.
  
  
  
  

사례로 이해하기

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1. 무효(Invalidation)

정의 : 처음부터 법률상 효력이 발생하지 않는 상태

사례 ① – 도박 빚 계약 무효

• 사건 개요
  A씨가 도박장에서 B씨에게 1천만 원을 빌려 사용했고, 채무를 인정하는 차용증까지 작성
• 판결
  대법원은 민법 제103조(사회질서 위반)에 따라, 도박 빚은 반사회질서 법률행위이므로 계약은 처음부터 무효라고 판단
• 핵심 포인트
  → 불법 원인으로 발생한 계약은 무효, 누구든지 언제든 주장 가능

사례 ② – 미성년자의 주류판매 계약 무효

• 17세 미성년자가 친구와 함께 주류를 대량 구매하는 계약 체결
• 주류판매 자체가 청소년보호법 위반이므로, 민법상 강행규정 위반으로 계약 무효

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2. 취소(Cancellation)

정의 : 일단 효력이 발생했지만, 일정 사유로 취소권자가 효력을 없애는 것

사례 ① – 사기에 의한 부동산 매매 취소

• 사건 개요
  C씨가 D씨에게 부동산을 매도했는데, D씨가 “이 땅은 곧 개발지구로 지정된다”고 거짓말
• 판결
  대법원은 D씨의 거짓말이 사기에 해당하므로, C씨는 **민법 제110조(사기·강박에 의한 의사표시)**에 따라 계약을 취소할 수 있다고 판시
• 핵심 포인트
  → 사기나 강박으로 체결된 계약은 취소권 행사 시 처음부터 무효로 소급

사례 ② – 착오에 의한 계약 취소

• P씨가 미술품을 “원작”으로 알고 고가에 구매했지만, 사실 모작이었음
• 법원은 ‘계약의 중요 부분에 관한 착오’(민법 제109조)에 해당하므로, P씨가 계약을 취소할 수 있다고 판결
  
  
  

  

  
  
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